Nykyiset verotuskäytännöt lisäävät taloyhtiöiden taloudenpidon vaatimuksia

Helsingin Sanomissa on alkuvuoden aikana kirjoitettu uusien taloyhtiöiden suurista lainoista. Maanantaina 26.2. Helsingin Sanomissa oli kirjoitus uudesta ”verotuspommista”, joka saattaa odottaa uuden asunnon ostajaa.

Uusien taloyhtiöiden rahoitusmuodot asettavat suuria vaatimuksia taloyhtiöiden taloudenpitoon. Toki näihin haasteisiin törmätään myös suurien korjaushankkeiden yhteydessä.

Taloyhtiön hallituksen tehtävänä on ajaa taloyhtiön etua sekä huolehtia vahvasta ja kestävästä taseesta. Pääomavastikkeiden rahastoinnilta ei voida välttyä.

Tähän saakka talossa asuvalle osakkeenomistajalle ei juurikaan ole ollut merkitystä pääomavastikkeen kirjanpidollisesta käsittelystä. Asiaa on käytännössä ajateltu puhtaasti taloyhtiön yhteisen edun näkökannalta. Toki mahdollisuuksien mukaan huomioiden se, että sijoittajaosakas haluaa saada maksamansa vastikkeet vuokratuloista vähennettäviksi kuluiksi. Tämä tarkoittaa yhtiön kirjanpidon kannalta sitä, ettei pääomavastikkeita tulisi rahastoida.

Uusissa taloyhtiöissä rakennuskustannukset on tyypillisesti aktivoitu taseeseen ja ne on katettu osakepääomalla ja taloyhtiön lainalla. Meno on aktivoitu ja näitä vastaavat tulot tulisi rahastoida hyvän kirjanpitotavan mukaisesti.

Taloyhtiön talouden hoito on pitkäjänteistä toimintaa. Jos rakennuslainojen lainanlyhennyksiä vastaavia pääomavastikkeita ei rahastoida, ajaudutaan tilanteeseen, jossa poistot eivät riitä suurien lainojen lyhennysten kattamiseen eli tuloksen poistamiseen koko laina-ajalta. Tämä taas johtaa vero-ongelmiin.

Helsingin Sanomien artikkelissa todetaan, että KHO:n ratkaisukäytännön soveltaminen voi johtaa todella merkittäviin veroseuraamuksiin ihmisille, jotka eivät ole KHO:n linjauksesta tietoisia ja syystä tai toisesta haluavat vaihtaa asuntoa jo ennen kuin ovat asuneet edellisessä kaksi vuotta. Tämä verotuksellinen pommi koskee nähdäkseni niin uudiskohteiden osakkaita kuin osakkaita, jotka ovat maksamassa/maksaneet korjaushankkeiden lainaosuuksia.

Taloyhtiössä päätöksiä tehtäessä arvioidaan aina taloyhtiön etua ja osakkaiden yhdenvertaisuutta. Päätöksien tekeminen on haastavaa tilanteissa, joissa taloyhtiön, sijoittajaosakkaiden ja talossa asuvien osakkaiden edut ovat keskenään ristiriidassa. Tyypillisesti korjaushankkeita rahoittaessa annetaan osakkaille mahdollisuus maksaa lainaosuutensa kerralla heti pois ilman, että suoritusta rahastoidaan. Uudiskohteiden osalta osakkaille turvaa taas tuo se, että tyypillisesti lainat on otettu kahden vuoden lyhennysvapailla. Tällöin osakkaalla ei ole riskiä ”verotuspommista”, mikäli osakas suorittaa lainaosuutensa pääomavastikkeena eikä lyhennä lainaa ensimmäisen kahden vuoden aikana.

Taloyhtiöiden rahoituskäytännöt ovat erittäin vaikeita sen arvioimiseksi, mikä on oikea ja paras mahdollinen käytäntö. Käytännössä joudutaan miettimään, minkälaisten kirjausten kanssa taloyhtiössä voidaan sovussa ja yhteisymmärryksessä elää. KHO:n ratkaisukäytäntö johtaa väistämättä siihen, että riskejä välttävien osakkaiden kannattaa odottaa kahden vuoden asumisen määräajan täyttyminen ennen kuin maksavat lainaosuuksiaan yhtiön lainoista.

Kirjoittajat:

Maria Kulomäki
Lakimies, OTM, VT
SKH-Isännöinti Oy

Markku Kulomäki
Kiinteistöneuvos
SKH-Isännöinti Oy

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *