SKH-ISÄNNÖINTI OY ON VALINNUT STRATEGISEKSI PAINOPISTEEKSEEN ONNISTUMISEN TALOYHTIÖIDEN KORJAUSHANKKEISSA.

SKH Isännöinnin vahvuuksia ovat:

lähes 40 vuoden kokemus taloyhtiöiden korjaustoiminnasta
korjausrakennuttamiseen erikoistunut tekninen henkilökunta
pääkaupunkiseudun rakennusmarkkinoiden ja toimijoiden tuntemus, riippumattomuus urakoiden toteuttajista
taloyhtiö sisäistää hankkeiden projektinjohdon – osaaminen ja tieto jäävät taloyhtiön käyttöön sen elinkaaren ajaksi
kustannus– ja vertailutietoisuus korjaushankkeista

SKH Isännöinnissä taloyhtiön rakennushankkeet voidaan hoitaa eri tavoin. Alla on esitetty SKH mallin mukaiset toimintatavat.

Korjaushanke tuo taloyhtiölle taloyhtiön muusta hallinnosta poikkeavia tehtäviä ja vastuita sekä kasvattaa työmäärää. Tämän tehtäväkuvauksen tarkoituksena on selkeyttää korjaushankkeen aikana taloyhtiön vastuulle tulevia tehtäviä sekä näiden suorittamiseen liittyviä isännöintitoimiston palveluveloituksia.

Rakennushankkeeseen ryhtyvä on taloyhtiö – ei isännöitsijätoimisto. Taloyhtiöllä on paljon velvollisuuksia korjaushankkeissa.

SKH Isännöinti haluaa olla korjaushankkeissa taloyhtiön tukena ja apuna, jotta varmistetaan sujuva asioiden kulku.

Ennen hankkeeseen ryhtymistä taloyhtiön hallitus sopii SKH:n kanssa, missä roolissa ja millä valtuuksilla kukin toimii hankkeessa. Jokaista rakennusprojektia tulee johtaa. Hankkeen johtamistavasta päättää taloyhtiön hallitus yhtiökokouksen valtuuttamana. Kaikilla hankkeen osapuolilla tulee olla tiedossa kuka rakennushanketta johtaa.

SKH:n projektinjohdon mallit ja tehtävät

Kuva: SKH mallien eri hinnoitteluvaihtoehdot (luvut suuntaa antavia)

SKH hoitaa kaikissa taloyhtiön korjaushankkeissa isännöintisopimukseen kuuluvana tehtävänä hankkeen talouden ja hallinnon. Veloitus määrittyy ostokorvauksen perusteella. Talouden ja hallinnon tehtäviä, eli ostokorvaukseen sisältyvistä tehtävistä voit lukea tarkemmin täältä:
https://www.skh.fi/oston-hallinnointikorvauksen-sisaltomaarittely/

SKH:n projektinjohdon tehtäväsisältö

SKH-Isännöinti hoitaa useimpien isännöimiensä talojen hankkeiden projektinjohdon. Vaihtoehtoisesti hallitus voi myös hoitaa projektinjohdon sisäisesti tai palkata ulkopuolisen projektinjohtajan. SKH projektinjohdon laskutus tapahtuu lisäarvopalveluhinnaston mukaisesti.

Projektinjohtotehtävien mukana SKH vastaa seuraavista:

Toimiminen rakennushankkeeseen ryhtyvän edustajana rakentamisen osapuoliin ja käyttäjiin nähden sekä tälle asetetuista lakisääteisistä vastuista ja tehtävistä huolehtiminen, mm.
Maankäyttö- ja rakennuslaki, ja –asetus (Esim. Suunnitteluun liittyvät huolehtimisvelvollisuudet, rakennusluvan noudattaminen, tarkastusasiakirjan varmistaminen, valvontasuunnitelman noudattamisen varmistaminen)

Valtioneuvoston asetus rakennustyön turvallisuudesta
turvallisuuskoordinaattorin nimeäminen

Rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava sekä allekirjoitettava MRL 153§:n mukainen ilmoitus loppukatselmusta varten ja tarkastusasiakirjan yhteenveto.
– Rakennustyö on saatettu loppuun rakennusluvan sekä rakentamista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti
– Rakennukset ja niiden osat ovat turvallisia, terveellisiä ja käyttökelpoisia ja ne on rakennettu rakennusluvan sekä rakentamista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti
– Rakennusvalvontaviranomaisen määräämät katselmukset ja tarkastukset sekä niissä vaaditut toimenpiteet on tehty
– Muuhun lakiin perustuvat ja rakennuksen käyttöturvallisuuteen olennaisesti vaikuttavat tarkastukset ja niissä vaaditut toimenpiteet on tehty
– Rakennusvaiheiden vastuuhenkilöt sekä työvaiheita tarkastaneet henkilöt ovat varmentaneet tekemänsä tarkastukset rakennustyön tarkastusasiakirjaan
– Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje on riittävässä laajuudessa valmis ja toimitettavissa rakennuksen omistajalle

Taloyhtiön riskien hallinnasta huolehtiminen
– Vastaanottomenettely
– Maksuerien hallinta
– Asukkaiden turvallisuus

Projektinjohtajan tehtäviin kuuluvat yleisesti muun muassa:

Hankkeen valmisteleva toimet
Konsulttien ja urakoitsijoiden kilpailutus, sekä päätösehdotuksen tekeminen valinnasta
Sopimusten ja muiden urakka-asiakirjojen laadinta
Urakka-ajan yleisorganisointi urakan, valvonnan, sekä muun muassa huoltoyhtiön ja siivouksen osalta
Asunto-osakeyhtiölain erityispiirteiden ja vaatimusten huomioiminen rakennushankkeissa
Rakennushankkeeseen ryhtyvän edustajalle asetettujen lakisääteisten vastuiden ja tehtävien huolehtiminen
Työmaakokouksiin, sekä muihin tarvittaviin katselmuksiin osallistuminen
Jos näin sovittu, projektinjohto voidaan toteuttaa menestyksekkäästi myös mallilla jossa kokoustilanteissa läsnä on hallituksen lisäksi ulkopuolinen työmaavalvoja (ei SKH projektinjohto)
Taloyhtiön riskien hallinnasta huolehtiminen
Hankkeen etenemisestä tiedottaminen, sekä tarvittavien dokumenttien saamisesta huolehtiminen ja niiden tallennus

Projektinjohto huolehtii hankkeen päätyttyä luovutusasiakirjat (tyypillisesti urakan vastaanottokokouksessa tai ainakin ennen viimeisen maksuerän maksamista)
Asiakirjat toimitetaan sähköisesti SKH:n yhteyshenkilölle sähköisesti arkistoitavaksi, jotta taloudelliset selvitykset ja puuteilmoitusten käsittely takuuaikana on mahdollista.

Tilaajalle luovutetut avaimet, tarvittaessa urakoitsijan todistettava luovutus (esim. kun avain saatu huollolta, lukkoliikkeeltä tms.)
Toteutumakuvat sähköisesti tilaajalle toimitettu (lvi, rak, säh, ark ja muut)
Hyväksytty urakkapoikkeama- ja lisätyö/hyvitysluettelo, osakkaat (liite) tai vastaava
Eli lomake, jossa huoneistoittain esitetty huoneistorekisteriin tehtävät kirjaukset sekä huoneistoittain esitetty osakkaiden hyvitys/erillisveloitusosuudet

Hyväksytty urakkapoikkeama- ja lisätyö/hyvitysluettelo, taloyhtiö (liite) tai vastaava
Hyväksytty vastaanottolomake (liite) tai vastaava
Osakkaiden kuittaukset siitä, että ilmoitetut puutteet on korjattu (tai valvojan kuittaukset, etteivät kuulu urakoitsijan vastuulle)

Takuuajan vakuus
Taloudellinen loppuselvitys
Osakkaiden erillislaskutuksen ja hyvitysten suorittaminen
Taloyhtiön tulee yksiselitteisesti ja selkeästi tietää, mitä hyvityksiä urakoitsijat ovat osakkailel jo mahdollisesti tehneet (vähentämällä osakkaan omasta lisätyöstä tai muulla tavoin). Ja edelleen taloyhtiön siis tulee tietää mitä hyvitettävää jää taloyhtiön maksettavaksi ja millä selitteillä.
Allekirjoitettu vastaanottokokouksen pöytäkirja

Urakoitsijan hallussa olevat taloyhtiön piirustukset (paperiversiot) taloyhtiön arkistokaappiin toimitettuna

Käyttö- ja huolto-ohjeet tilaajalle sähköisesti toimitettuna ja paperiversiot huoneistoihin/taloyhtiön arkistokaappiin jaettuna.
– Muu luovutusmateriaali tilaajalle hyväksytysti luovutettu
– Rakennusvalvonnan tarkastusasiakirjat ja yhteenveto
– Urakoitsijan huoneistokohtaiset kuittaukset työvaiheiden suorituksesta (huoneistokortti tai vastaava)
– Takuutodistukset laitteista ja rakenteista, joilla yli 2 v takuu
– Täytetty ja kuitattu työmaapäiväkirja
– Korjausohjelman päivittäminen hankkeen osalta
– Toimintakertomuksen tietojen päivittäminen hankkeen osalta

Vakuudet
Vakuudet toimitetaan taloyhtiön laskutusosoitteeseen, jossa ne arkistoidaan, merkitään vakuusrekisteriin ja huolehditaan niiden kirjanpidollisesta käsittelystä.

Osakasmuutostöiden laskuttaminen
Urakoitsijan tulee laskuttaa osakkaiden muutostyöt suoraan osakkaalta, jotta taloyhtiölle ei synny sopimussuhdetta ja vastuita osakkaan omiin muutostöihin liittyen.

Viestintä
Viestintä toteutetaan SKH:n sähköisellä viikkokirjeellä.

Taloyhtiön hallituksen omatoimiprojektijohto, tai ulkopuolinen projektijohto

Taloyhtiön hallitus voi SKH Isännöinnissä hoitaa myös sisäisesti korjausrakentamisen projektijohdon tehtävät. Tällöin hallituksen valitsema henkilö toimii hankkeeseen ryhtyvän edustajana ja huolehtii mm. yllä mainitut projektinjohdon tehtävät. Vaihtoehtoisesti hallitus voi myös kiinnittää hankkeeseen ulkopuolisen ostetun projektinjohtajan. Hallituksen tulee ilmoittaa SKH:lle roolit hankevalmistelun aikana. SKH hoitaa aina ensimmäisen kohdan talouden ja hallinnon tehtävät, sekä nimeää hankkeelle yhdyshenkilön.