Uudiskohde mielletään usein helpoksi ja huolettomaksi ratkaisuksi. Tätä se asumisen kannalta varmasti onkin, mutta taloyhtiön johdolta uudiskohteen hoitaminen vaatii erityistä ammattitaitoa ja huolellisuutta, eikä ostajankaan kannata silmiä ummistaa.
Yleinen harhaluulo on, että uudiskohteen kannattaisi säästää hallinnollisissa kustannuksissa, koska yhtiössä ei mitään tapahdu eikä korjaushankkeita näy tulevaisuudessakaan. Asia on päinvastoin. Uudiskohteen hallituksen ja sitä hoitavan isännöitsijän on oltava erittäin tietoisia rakennuttajan vastuisiin liittyvistä säännöksistä. Ryhmärakennushankkeet ovat oma lukunsa. Tässä kirjoituksessa tarkastellaan perinteisemmän uudiskohteen eli ns. RS-kohteen ensihetkiä.
Uudiskohde on RS-kohde, jos asunto-osaketta tai muuta asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavaa yhteisöosuutta ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset tai sille lisää rakennettavat asuinhuoneistot käyttöön otettaviksi. Kyseessä on ns. suojajärjestelmä. Suojajärjestelmä ei kuitenkaan suojaa passiivisuudelta vaan edellyttää ostajan ja taloyhtiön aktivisuutta.
Vakuudet
Ostajaa ja taloyhtiötä suojataan asuntokauppalain 2 luvun edellyttämillä vakuuksilla. Ensin suojaa antaa rakentamisvaiheen aikainen vakuus. Sen on oltava voimassa vähintään kolme kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi. Kyseisen vakuuden on oltava määrältään vähintään viisi prosenttia yhtiön taloussuunnitelmaan merkityistä rakennuskustannuksista, mutta kulloinkin vastattava vähintään kymmentä prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä.
Rakentamisvaiheen vakuuden lakatessa tilalle on asetettava rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus. Sen on oltava voimassa, vähintään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi. Tämän vakuuden on oltava määrältään vähintään kaksi prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä.
Lähtökohtaisesti näiden vakuuksien tai vakuuden osan vapauttamisen edellytyksenä on, että osakeyhtiön hallitus ja asunto-osakkeen ostajat kirjallisesti suostuvat siihen. Rakennusvaiheen vakuuden vapauttaminen edellyttää lisäksi, että turva-asiakirjojen säilyttäjälle toimitetaan selvitys siitä, että rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi. Suostumus on annettava ja vakuus on vapautettava, jos perustajaosakas on täyttänyt rakentamista koskevan sopimuksen ja asunto-osakkeiden kauppaa koskevien sopimusten mukaiset velvoitteensa. Jos suostumus vakuuden vapauttamiseen on evätty aiheettomasti tai jos sitä ei ole mahdollista hankkia ilman kohtuutonta haittaa tai viivytystä, tuomioistuin voi hakemuksesta antaa luvan vakuuden vapauttamiseen kokonaan tai osaksi. Kuluttajariitalautakunta antaa ratkaisusuosituksia vakuuden vapauttamista koskevissa asioissa.
Ennen vakuudet ovat antaneet turvaa myös passiiviselle taloyhtiölle, mutta nykyään asuntokauppalaissa on säännös siitä, että vakuudet vapautuvat tietyn ajan jälkeen ilman edellä mainittuja suostumuksiakin. Asuntokauppalain mukaan vakuus vapautuu viimeistään 12 kuukauden kuluttua yhtiön kaikkien rakennusten vuositarkastuksen pitämisestä, jos yhtiölle on valittu hallitus. Vakuus ei kuitenkaan vapaudu, jos yhtiö tai asunto-osakkeen ostaja vastustaa vakuuden vapautumista ja saattaa asian hakemuksella kuluttajariitalautakunnan tai tuomioistuimen käsiteltäväksi. Vapautumista vastustavan on ilmoitettava vastustuksestaan vakuuden antajalle tai sille talletuspankille, joka on vakuudeksi vastaanottanut pankkitalletuksen, sekä toimitettava vakuuden antajalle tai talletuspankille kuluttajariitalautakunnan tai käräjäoikeuden antama todistus asian vireille saattamisesta ennen edellä säädetyn määräajan päättymistä uhalla, että vakuus muuten vapautuu. Hereillä on siis oltava.
Virhe
Vakuus on ensisijaisesti voimassa sellaisen vahingon korvaamiseksi, joka yhtiölle on aiheutunut rakentamista koskevan sopimuksen täyttämättä jäämisestä tai rakennusvirheestä yhtiön kunnossapitovelvollisuuden piiriin kuuluvissa rakennuksen osissa. Mutta miten arvioidaan, milloin asunnossa tai taloyhtiössä on virhe? Asuntokauppalaissa löytyy säännökset virheen arvioimiseksi. Asuntokauppalain 4 luvun 14 § mukaan uudessa asunnossa on virhe, jos:
1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;
2) se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi; (17.10.1997/941)
3) sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle;
4) rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti;
5) rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetty materiaali, sikäli kuin sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua; tai
6) asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.
Asunnon ostajan onkin hyvä jo ennen sisään muuttoa ja asumisen ensihetkillä tarkistaa asunto ja seurata sen toimivuutta aktiivisesti. Huomattava toki on, että ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Asuntokauppalaki velvoittaa, että uuden asunnon myyjän on järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet. Vuositarkastus on toimitettava aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai lisärakennetut asunnot käyttöönotettavaksi.
Erityisesti on huomioitava, että jos ostaja ei ole vuositarkastuksen yhteydessä tai muuten ennen vuositarkastuksen pitämiseen varatun ajan päättymistä ilmoittanut virheestä, vaikka hänen olisi pitänyt havaita virhe viimeistään vuositarkastuksessa, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen. Jos asunnossa ilmenee virhe, jota ostajan ei voida edellyttää havainneen vuositarkastuksessa tai sitä ennen, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen, jollei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.
Virheiden havaitsemisessa ja niiden reklamoimisessa edellytetään ostajalta tarkkaivaisuutta ja aktiivisuutta. Virheistä on aina reklamoitava kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Virheilmoituksen laiminlyönti voi johtaa oikeuden menetykseen. Tiivistetysti oikeuden menetysten välttämisen resepti on yksinkertainen: seuraa huoneistosi toimivuutta aktiivisesti ja mikäli havaitset jotain virheeseen viittaavaa, ole aktiivinen ja reklamoi kirjallisesti.
Virheiden korjaaminen
Virheiden korjaamisen osalta ostajalta edellytetään kärsivällisyyttä. Lain mukaan ostajalla on oikeus vaatia, että virhe korjataan tai muuten oikaistaan ilman, että hänelle aiheutuu siitä kustannuksia. Myyjällä taas on oikeus torjua oikaisuvaatimus, jos virheen oikaisemisesta aiheutuvat kustannukset olisivat kohtuuttoman suuret verrattuna virheen merkitykseen ostajalle. Virheen oikaisu on suoritettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on ilmoittanut virheestä. Ennen vuositarkastusta havaitun virheen korjaaminen voidaan kuitenkin lykätä tehtäväksi viipymättä vuositarkastuksen jälkeen, jos lykkäyksestä ostajalle aiheutuva haitta on vähäinen eikä muutenkaan ole erityistä syytä, jonka vuoksi korjaamiseen olisi ryhdyttävä aikaisemmin.
Lopuksi on hyvä huomata, että asuntokauppalaki ei tunne ns. rakennuttajan kymmenenvuotisvastuuta. Asuntokauppalaki ei myöskään tunne ns. kymppivuotistarkastuksia. Vuositarkastusten jälkeen havaituista vioista ja puutteista on aina reklamoitava rakennuttajaa kohtuullisessa ajassa. Rakennuttajan vastuu vanhenee kymmenessä vuodessa, mutta taloyhtiön/ostajan oikeus vedota virheeseen voi lakata aiemmin, mikäli reklamaatiota ei ole tehty oikea-aikaisesti.
Huoletonta, mutta tarkkaavaista asumista toivotellen!
Maria Kulomäki
Lakimies, OTM, VT
SKH-Isännöinti Oy