Asuinhuoneiston myynti on juridisesti irtaimen kauppa. Kaupan kohteena on nimetyt asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat yhtiöjärjestyksen mukaisen huoneiston hallintaan. Osakkeet ja niiden tuottama hallintaoikeus selviävät isännöitsijäntodistuksesta. Isännöitsijäntodistus ja sen viralliset liitteet tarvitaan aina huoneistoa myytäessä (lisätietoa kohdasta isännöitsijäntodistus).
Asunnon myyminen on osakkeenomistajalle vaivatonta, jos myynnistä tekee toimeksiannon ammattilaisen, yleensä välitysliikkeen, kanssa. Myyntitoimeksianto sisältää yleensä kaikki kaupantekoon liittyvät asiat. Kiinteistönvälittäjä suorittaa huoneistokatselmuksen ja määrittää asunnon kauppahinnan. Välittäjä hoitaa kohteen markkinoinnin ja esittelyt. Kiinteistönvälittäjä käsittelee ostotarjoukset, hoitaa tarvittavat neuvottelut ja laatii kauppakirjan.
Mikäli kuitenkin päätät myydä huoneistosi itse, varmistu siitä, että olet tarvittavissa määrin selvillä myyntiä säätelevästä lainsäädännöstä. Hintasääntelyä Suomessa ei ole, vaan markkinat säätelevät hintoja vanhalla kysynnän ja tarjonnan lailla.
ASUNTO- JA KIINTEISTÖKAUPAN SANASTO
Asunto-osakkeiden tai kiinteistön kaupassa tulee vastaan tukku outoja, mutta tärkeitä termejä. Tässä tavallisimmat lyhenteet ja keskeisimmät termit selityksineen kaupantekosi turvaksi!
Asuntokaupan kuntotarkastus
Etuosto-oikeus
Isännöitsijäntodistus
Kiinnitykset
Kiinteistörekisterinote
Käsiraha
Lainhuuto
Lainhuutotodistus
LKV
Lunastuslauseke
LVV
Määräala ja -osa
Rahoitusvastike
Rasitteet
Rasitustodistus
Vakuus
Valvonta
Varainsiirtovero
Vastaava hoitaja
Velaton kauppahinta
Vuokra-oikeus
Yhtiöjärjestys
Yhtiövastike
Asuntokaupan kuntotarkastus Asunto- ja kiinteistökaupan yhteydessä voidaan teettää kuntotarkastus, josta on olemassa alan yhteinen toimintamalli. Kuntotarkastuksen tarkoituksena on tuottaa kaupan osapuolille puolueetonta tietoa tarkastettavan kohteen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista ja mahdollisista vaurioriskeistä. Kuntotarkastuksen avulla vähennetään riskiä vikojen, virheiden tai vaurioiden kaupan jälkeisen paljastumisen aiheuttamaan tyytymättömyyteen tai riitaan.
Etuosto-oikeusKunnalla saattaa olla kiinteistökaupassa etuosto-oikeus. Tämä tarkoittaa, että kunta voi lunastaa 3 kuukauden kuluessa kaupanteosta kiinteistön itselleen. Etuosto-oikeuden olemassaolo riippuu yleensä kiinteistön tai määräalan pinta-alasta. Pääasiassa kunnat käyttävät etuosto-oikeuttaan alueilla, joille ne esim. pyrkivät saamaan uusia, kaikkia hyödyttäviä, palveluita.
Isännöitsijäntodistus
Asunto-osakeyhtiön isännöitsijä antaa pyydettäessä isännöitsijäntodistuksen. Todistukseen on merkitty kaikki oleellinen tieto kiinteistöstä ja kyseessä olevasta huoneistosta. Isännöitsijäntodistuksesta ilmenee mm. rakennuksen perustiedot, viimeksi tehdyt ja tulossa olevat remontit, yhtiön lainat, huoneiston hoito- ja rahoitusvastikkeen suuruus.
Kiinnitykset
Kiinteistöön voidaan hakea kiinnityksiä käräjäoikeudelta. Käräjäoikeus vahvistaa kiinnitykset ja tekee niistä merkinnät pitämäänsä rekisteriin. Kiinteistön omistaja saa itselleen panttikirjan (aiemmin haltijavelkakirja), josta kiinnityksen määrä ja muut tiedot ilmenevät. Panttikirjat voidaan luovuttaa lainan vakuudeksi esim. pankille. Kiinteistöön tehdyt kiinnitykset ilmenevät rasitustodistuksesta. Nykyiset panttikirjat ovat voimassa sellaisinaan siihen asti kunnes ne ehkä joskus halutaan kuolettaa (eli poistaa käräjäoikeuden kiinnitysrekisteristä).
Kiinteistörekisterinote
Kiinteistörekisterinotteesta ilmenee kiinteistön tarkka pinta-ala sekä kiinteistöön kohdistuvat rasitteet ja oikeudet. Näitä on esim. tierasite tai oikeus käyttää naapurikiinteistöllä olevaa kaivoa. Asiakirjan saa Maanmittauslaitokselta.
Käsiraha
Käsiraha on ostotarjouksen vakuudeksi maksettava tietty rahasumma. Ostaja saattaa menettää maksamansa käsirahan, mikäli hän peruu ostotarjouksensa. Jos kauppa syntyy, se on osa kauppahintaa. Asunto-osakekaupassa suurin menetettävä käsirahan määrä voi olla enintään 4 % kauppahinnasta. Jos huoneiston myyntiä hoitaa kiinteistönvälittäjä, ei välittäjä saa ottaa vastaan kilpailevia ostotarjouksia, ennen kuin myyjä on hylännyt käsirahallisen ostotarjouksen ja käsiraha on palautettu ostotarjouksen tehneelle.
Lainhuuto
Kaupan yhteydessä on kiinteistöille on haettava lainhuuto. Lainhuutoa haetaan kiinteistön sijaintipaikan käräjäoikeudelta, joka tarkistaa kauppakirjan ja muut asiakirjat, ja varmistaa, että oikea henkilö saa lainhuudon. Lainhuuto osoittaa kiinteistön omistajan.
Lainhuutotodistus
Kun käräjäoikeus on myöntänyt lainhuudon, annetaan siitä lainhuutotodistus. Todistuksen voi milloin tahansa myöhemminkin pyytää käräjäoikeudelta. Todistuksesta ilmenee kiinteistön oikea omistaja ja lainhuudon myöntämispäivä.
LKV
Laillistettu kiinteistönvälittäjä, henkilö tai toimisto jonka vastuuhenkilö on suorittanut kiinteistönvälittäjäkokeen ja saa toimia lain mukaan kiinteistönvälittäjänä.
Lunastuslauseke Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä voi olla ns. lunastuslauseke. Se tarkoittaa, että muut asunto-osakeyhtiön osakkaat tai yhtiö itse voivat lunastaa osakkeet kaupanteon jälkeen. Yhtiöjärjestyksen lunastuslausekkeessa on kerrottu tarkemmin, milloin lunastusoikeus on olemassa ja esim. missä ajassa lunastus on suoritettava. Lunastushinta on, ellei yhtiöjärjestys toisin määrää, se kauppahinta, jonka ostaja on osakkeesta maksanut.
LVV Laillistettu vuokranvälittäjä, henkilö, joka on suorittanut vuokravälittäjäkokeen ja saa toimia vuokravälittäjänä esim. omassa toimistossaan.
Määräala ja -osa Kiinteistön kaupassa voidaan myydä kerralla kokonainen kiinteistö tai osa kiinteistön maa-alueesta. Määräala määritellään pinta-alan mukaan. Määräosa määritetään maastoon. Ostaja ja myyjä vaivat sopivat yhdessä maastoon merkittävistä rajoista.
Pääomavastike
Kun asunto-osakeyhtiö päättää tehdä esim. kattoremontin, lasketaan remontin kokonaiskustannukset ja jaetaan maksuperusteet yhtiöjärjestyksen mukaisen vastikeperusteen nojalla osakkeenomistajille. Mikäli osakkeenomistaja ei maksa osuuttaan ko. remontista kertamaksuna, vaan yhtiö nostaa lainaa, tätä summaa, joka muodostuu osakkeenomistajan maksuosuudeksi, kutsutaan osakkeen yhtiölainaosuudeksi. Lainasta aiheutuvat lyhennys- ja korkokulut yhtiö perii osakkeenomistajalta pääomavastikkeen muodossa. Osakkaalla on yleensä mahdollisuus maksaa oma huoneistokohtainen lainaosuutensa kokonaan tai puoliksi. Erillistä pääomavastiketta ei peritä, mikäli huoneistolla ei ole lainaosuutta.
Rasitteet
Rasitteet ovat kiinteistöön kohdistuvia oikeuksia tai velvollisuuksia. Esim. tierasite tarkoittaa, että jonkun muun kiinteistön/kiinteistöjen omistajat saavat käyttää kiinteistöllä olevaa tietä tai saavat sellaisen rakentaa, jos sitä vielä ei ole. Rasitteet ilmenevät kiinteistörekisteriotteesta (kts. kiinteistörekisteriote).
Rasitustodistus Asiakirja, jonka saa käräjäoikeudesta. Rasitustodistuksesta ilmenee, onko kiinteistö kiinnitetty tai esim. onko se ulosmitattu.
Vakuus
Pankki tai muu lainanantaja edellyttää lainaa myöntäessään itselleen vakuuden. Vakuus voi olla esim. asunto-osakeyhtiön osakekirja tai henkilötakaus. Mikäli lainaa ei makseta, voi pankki lainan ehtojen mukaisesti viime kädessä esim. vaatia maksua takaajalta tai realisoida osakekirjan.
Valvonta
Lääninhallitukset valvovat, että välitysliikkeet toimivat hyvän välitystavan ja lainsäädännön määräysten mukaisesti. Lääninhallitukselta voi esim. tiedustella onko välitysliike laillisesti rekisteröity, onko sillä tarvittava vastuuvakuutus tai onko liikkeen toiminnasta tehty valituksia. Lääninhallitukselle voi myös tehdä valituksen välitysliikkeen toiminnasta.
Varainsiirtovero Kiinteistön tai asunto-osakkeen ostamisesta on maksettava varainsiirtovero. Veron määrä on 2 % asunto-osakkeen ja 4 % kiinteistön kauppahinnasta. Vero tulee maksaa tiettyjen määräaikojen kuluessa, jotka kannattaa tarkistaa verotoimistosta. Mikäli asunto ostetaan välittäjältä, vero tulee yleensä maksaa kaupanteon yhteydessä. Välittäjä huolehtii tällöin varainsiirtoveroon liittyvien asioiden kertomisesta ostajalle sekä veron maksuun liittyvän ilmoituksen tekemisestä verotoimistolle. Ensiasuntoaan ostavan 18 – 39 –vuotiaan henkilön ei tarvitse maksaa kaupastaan varainsiirtoveroa.
Vastaava hoitaja
Jokaisessa kiinteistönvälitysliikkeessä tulee olla vastaava hoitaja, jolla on LKV -pätevyys (eli hän on suorittanut kiinteistönvälittäjäkokeen), ja joka vastaa viime kädessä siitä että välitysliikkeessä toimitaan hyvän välitystavan ja lainsäädännön mukaisesti. Vuokravälitysliikkeessä vastaavalla hoitajalla tulee olla LVV-pätevyys.
Velaton kauppahinta Asunto-osakkeen kauppahinta, johon sisältyy myös mahdollinen yhtiövelkaosuus. Tätä termiä käytetään vain asunto-osakkeista.
Vuokra-oikeus Kiinteistö voidaan vuokrata joko kokonaan tai osittain. Vuokralainen voi halutessaan kiinnittää vuokraoikeutensa käräjäoikeudessa, jos vuokrasopimus täyttää tietyt edellytykset. Tällöin vuokralainen voi myös hakea kiinnityksiä vuokraoikeuteensa ja käyttää niitä lainan vakuutena. Vuokraoikeuden kiinnittäminen myös turvaa vuokralaisen asemaa.
Yhtiöjärjestys
Asunto-osakeyhtiö on rekisteröitynyt kaupparekisteriin. Kaupparekisteriin on rekisteröity myös yhtiön voimassa oleva yhtiöjärjestys eli yhtiön ns. säännöt siitä, miten ja millä tavoin yhtiö toimii. Yhtiöjärjestyksessä on mm. määrätty siitä, mitkä osakkeet oikeuttavat minkäkin huoneiston tai tilan hallintaan ja miten vastikeperusteet on yhtiössä määritelty.
Yhtiövastike
Yhtiövastike on kuukausittainen rahamäärä, jota osakkeenomistajien on maksettava asunto-osakeyhtiölle. Yhtiövastike voi jakautua esimerkiksi hoito- ja pääomavastikkeeseen. Muita mahdollisia yhtiövastikkeita ovat alv-vastike, vesi- ja laajakaistavastike sekä uusimpana sähköauton lataamiseen liittyvä latausvastike. Yhtiövastikkeet ilmenevät yhtiöjärjestyksestä.
Tyypillisesti hoitovastikkeilla katetaan yhtiön normaalista toiminnasta aiheutuvat kulut. Kuluja muodostuu esim. kiinteistösähköstä, lämmityksestä, huollosta ja isännöinnistä.
Yhtiökokous määrittää vastikkeen suuruuden yhtiöjärjestyksen ilmoittaman vastikeperusteen pohjalta. Vastikeperusteena voi olla esim. asuntojen pinta-ala tai osakkeiden lukumäärä. Vastikeperusteet voi olla myös jyvitettyjä (painotettuja eri kertoimilla), vaihdellen käyttötarkoituksen tai esim. huoneiston sijaintikerroksen mukaisesti. Eri vastikkeilla voi myös olla eri maksuperusteet.
