Asunto-osakeyhtiössä on lain mukaan oltava yhtiökokouksen valitsema tilintarkastaja, jos yhtiössä on vähintään 30 osakkeenomistajien hallinnassa olevaa huoneistoa. Tilintarkastajalla tarkoitetaan aina ammattitilintarkastajaa. Tilintarkastajaa valittaessa on kiinnitettävä erityistä huomiota laissa asetettuihin tilintarkastajan kelpoisuusvaatimuksiin. Jos yhtiöön valitaan vain yksi tilintarkastaja, joka ei ole tilintarkastuslaissa tarkoitettu tilintarkastusyhteisö, on valittava ainakin yksi varatilintarkastaja.
Alle 30 osakehuoneiston taloyhtiössä tilintarkastajan sijaan voidaan valita toiminnantarkastaja (vastaa entistä ns. maallikkotilintarkastajaa), joka on usein osakkeenomistaja. Toiminnantarkastaja voidaan valita myös tilintarkastajan rinnalle. Alle 30 osakehuoneiston taloyhtiössä yhtiöjärjestyksessä voidaan mainita, että yhtiöön ei valita lainkaan tilin- tai toiminnantarkastajaa. Mikäli mainintaa ei ole on vähintään toiminnantarkastaja aina valittava.
Yhtiöjärjestyksessä on mainittava tilintarkastajien ja mahdollisten varatilintarkastajien sekä toiminnantarkastajien ja tämän sijaisten lukumäärä. Yhtiöjärjestyksen määräystä valittavista tilin- ja toiminnantarkastajista on noudatettava. Tosin mikäli yhtiöjärjestystä ei ole päivitetty 7/2010 jälkeen, ei sanatarkka noudattaminen (tilintarkastaja voidaan lukea tarkoittavan myös toiminnantarkastajaa) ole välttämätöntä lain siirtymäsäännösten takia.
Tilin- ja varsinkin toiminnantarkastajaa valittaessa on huomioitava esteellisyyskysymykset. Tilintarkastaja ja toiminnantarkastaja on esteellinen eikä voi toimia tehtävässään, jos hänellä on esimerkiksi sukulaisuussuhde hallituksen jäseneen tai isännöitsijään tai on toiminut tarkastettavan tilikauden aikana hallituksen jäsenenä. Huomioitavaa on, että tilin- ja toiminnantarkastus suoritetaan kalenterivuosittain ja hallituksen jäsenen kausi on usein yhtiökokouksesta yhtiökokoukseen. Näin ollen yhtiökokouksessa väistyvää hallituksen jäsentä ei voida valita toiminnantarkastajaksi tilikaudeksi, jonka tarkastus koskee myös alkuvuotta.
Asunto-osakeyhtiön tilintarkastus keskittyy yhtiön kolmeen osa-alueeseen; hallinnon, kirjanpidon ja tilinpäätöksen tarkastamiseen. Tilinpäätösaineistosta selvitetään, onko asunto-osakeyhtiön tilinpäätös laadittu säännösten mukaan sekä antaako kyseinen tilinpäätös oikeat ja riittävät tiedot yhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta.
Kirjanpidon tarkastuksessa selvitetään, onko kirjanpitolakia ja sen asetuksia noudatettu sekä perustuvatko kaikki kirjaukset asianmukaisiin ja hyväksyttäviin tositteisiin. Yhtiön hallinnon tarkastuksessa tulee tilintarkastajan tutkia onko yhtiön hallinnossa noudatettu asunto-osakeyhtiölain säännöksiä sekä yhtiökokousten ja hallituksen päätöksiä. Tarkastuksen keskeisinä tietolähteinä käytetään lähinnä hallituksen ja yhtiökokousten pöytäkirjoja sekä yhtiön sopimuksia.
Raporttina tarkastustyöstä laaditaan tilintarkastus- tai toiminnantarkastuskertomus. Mikäli tilin- /toiminnantarkastuksesta ei ole huomautettavaa, laatii tilin-/toiminnantarkastaja vakiomuotoisen tilintarkastus-/toiminnantarkastuskertomuksen.
Kertomuksen yksi keskeisimpiä asioita on lausunto yhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle myönnettävästä vastuuvapaudesta sekä tilinpäätöksen vahvistamisesta.
Tilintarkastaja voi halutessaan antaa hallitukselle erillisen tilintarkastusmuistion.
