Katso kumulatiivista lukua, älä tilikauden tulosta
Ensimmäinen virhe tehdään jo lukua etsittäessä. Tilikauden hoitokate kertoo vain siitä, riittivätkö tämän vuoden hoitotuotot tämän vuoden hoitokuluihin. Se on hyödyllinen tieto, mutta se ei kerro kassan riittävyydestä mitään.
Kassan riittävyyden kertoo vastikerahoituslaskelman kumulatiivinen hoitojäämä. Se ottaa mukaan edellisiltä tilikausilta siirtyvän yli- tai alijäämän, eli se kertoo menojen ja tulojen kertymishistorian. Vasta tämä luku vastaa kysymykseen, paljonko taloyhtiöllä on oikeasti pelivaraa.
Varmista ensin, ettei luku ole sotkeutunut
Ennen kuin hoitojäämästä tekee päätelmiä, on tarkistettava kaksi asiaa.
Onko käynnissä olevat hankkeet eroteltu? Lainoitettavista hankkeista on laadittava erillinen hankerahoituslaskelma, ja hankemenot on erotettava pois vastikerahoituslaskelmasta. Jos näin ei ole tehty, hankkeen rahavirrat vuotavat hoitopuolelle ja hoitojäämä näyttää joko liian hyvältä tai liian huonolta — eikä kumpaakaan huomaa päälle katsomalla.
Onko limiittitili mukana luvussa? Käyttelytilin luottolimiitti tai remonttilimiitti voi peittää kassavajeen kokonaan. Tili näyttää plussalla, vaikka raha on lainaa.
Tämä ei useimmiten johdu isännöitsijän huolimattomuudesta vaan siitä, ettei järjestelmä pakota kohdistamaan kuluja hankkeelle. Alalla se on totuttu hyväksymään annettuna. Meillä jokainen euro kohdistetaan pakotetusti sille korjaushankkeelle, johon se kuuluu, hankkeen lainat ja rahoituslimiitit linkitetään samaan palvelupyyntöön, ja vastikerahoituslaskelman hankeerittely syntyy automaattisesti — ei käsityönä jälkikäteen eikä tulkintana. Lue tarkemmin siitä, miten hoitojäämä pidetään puhtaana.
Käytännön vihje: jos tuloslaskelman hoitokate ja vastikerahoituslaskelman hoitojäämä poikkeavat toisistaan paljon, syy on useimmiten tilikauden aikana nostettu hoitolaina, jolle ei ole tehty erillistä hankelaskelmaa. Se on ensimmäinen asia, joka kannattaa kysyä isännöitsijältä.
Nyrkkisääntö: kolmen kuukauden hoitotuotot
Kumulatiivisen hoitojäämän tulisi vastata suuruusluokaltaan kolmen kuukauden hoitotuottoja. Se ei ole taikaluku, mutta se on taso, jolla taloyhtiö pystyy toimimaan normaalisti ilman että jokainen yllätys muuttuu rahoituskysymykseksi.
Syvällisempi tapa: suhteuta se tuleviin korjauksiin
Kolmen kuukauden sääntö on lähtökohta. Parempi tapa on katsoa, mitä taloyhtiössä on tulossa.
Ei ole mitään järkeä rahoittaa 20 000 euron pienkorjausta lainalla tai ylimääräisellä vastikkeella. Hoitolainan liikkeellelähtökustannus on noin tuhat euroa, ja ylimääräinen vastike vaatii yhtiökokouksen. Kummassakin tapauksessa pieni korjaus muuttuu hallinnolliseksi projektiksi, joka kestää kuukausia.
Sama koskee isojen korjaushankkeiden suunnitteluvaihetta. Kuntotutkimus, hankesuunnitelma ja suunnittelijoiden kilpailutus maksavat murto-osan itse urakasta, mutta ne on tehtävä ennen kuin yhtiökokoukselle voidaan esittää mitään. Jos näihin ei ole kassassa varaa, hanke ei etene lainkaan — ja hallitus joutuu perustelemaan yhtiökokoukselle miksi mitään ei tapahtunut.
Suunnittelun valmistelu kuuluu hallituksen normaaleihin toimivaltuuksiin, kun rahankäyttö on perusteltavissa. Se edellyttää kuitenkin, että rahaa on.
Klassikko, jonka moni hallitus oppii kantapään kautta
Jos taloyhtiön märkätilat ovat yli 15 vuotta vanhoja, edessä on melko varmasti lähivuosina noin 20 000 euron vesivahinko. Ei ehkä ensi vuonna, mutta jossain vaiheessa.
Ja se tilanne ei odota ylimääräistä vastiketta. Vaurio kuivataan ja korjataan siinä hetkessä kun se havaitaan, koska viivyttely kasvattaa vahinkoa. Jos vuoto on tapahtunut vedeneristeen läpi, vakuutus ei korvaa mitään ja koko kustannus jää yhtiölle.
Hoitojäämän riittävyyttä kannattaa siis arvioida kiinteistön ikää vasten, ei pelkästään menneiden vuosien kulutusta vasten.
Suhteuta summa oikeaan lukuun
Hoitojäämästä puhutaan usein niin kuin se olisi osakkailta pois. Suhteuta se asunnon arvoon.
Jos taloyhtiön kassassa on 2 000 euroa asuntoa kohden, se on osakkaan kannalta hyvin pieni osuus hänen omistuksensa arvosta. Samaan aikaan se on taloyhtiölle ero sen välillä, että asiat hoidetaan silloin kun ne pitää hoitaa — tai että jokainen asia odottaa seuraavaa yhtiökokousta.
Vaikutus asunnon myytävyyteen
Hyvä hoitojäämä ei suoraan nosta asunnon hintaa. Sitä ei lue myynti-ilmoituksessa eikä ostaja kysy sitä.
Mutta se, mitä hyvä hoitojäämä mahdollistaa, näkyy kyllä: taloyhtiötä on pystytty hoitamaan järkevästi, korjaukset on tehty ajallaan ja päätökset on tehty silloin kun ne piti tehdä.
Ja käänteinen puoli on suora. Suuri määrä pieniä hoitolainoja on isännöitsijäntodistuksessa selkeä varoitusmerkki, ja se kertoo ostajalle että taloyhtiön talous on ollut jatkuvasti tiukilla. Toistuvat ylimääräiset vastikkeet ovat vielä pahempaa: ne kertovat, ettei taloyhtiö pysty ennakoimaan omia menojaan. Kumpikin on myrkkyä myytävyydelle tavalla, jota hyvä hoitojäämä ei koskaan ole.
Ja lopulta se, mistä kukaan ei puhu
Liian pieni kassa on houkutteleva tapa pitää taloyhtiö kurissa. Kun rahaa ei ole, mitään ei voi tehdä ilman erillistä päätöstä — ja se tuntuu tarkalta taloudenpidolta.
Käytännössä se johtaa kolmeen asiaan.
Huonoihin päätöksiin. Kun kassa ratkaisee, valitaan halvin vaihtoehto eikä järkevintä. Paikataan sen sijaan että korjattaisiin. Lykätään sitä, mikä maksaa lykättynä enemmän.
Raskaaseen hallitustyöhön. Jokainen pienikin asia on vietävä päätöksentekoon, koska liikkumavaraa ei ole. Kokouksia tarvitaan enemmän ja ne kestävät pidempään.
Huonoon ilmapiiriin. Ja tämä on se seuraus, joka jää pysyväksi: moni fiksu ja osaava ihminen ei suostu toimimaan sellaisen taloyhtiön hallituksessa, jossa kaikki operatiivinen toiminta on kahlittu liian pieneen kassaan. Hallituspaikat täyttyvät niistä, jotka eivät kieltäydy — eivät niistä, joilta yhtiö eniten hyötyisi.
Riittävä hoitojäämä ei ole löysyyttä. Se on edellytys sille, että taloyhtiötä voidaan johtaa.