Latausvalmius ja latauspiste ovat kaksi eri asiaa
Tämä on koko aiheen tärkein käsite, ja se kysytään lähes aina väärin. Latausvalmius tarkoittaa kaapelointia ja kapasiteettia. Latauspiste on itse laite.
Latausvalmiuslainsäädäntö velvoittaa taloyhtiöt, joilla on vähintään viisi pysäköintipaikkaa, asentamaan autopaikoille latausvalmiuden seuraavan sellaisen rakennuslupaa edellyttävän laajemman korjaushankkeen yhteydessä, joka koskee autopaikkoja tai niiden sähköjärjestelmää. Velvoite koskee siis valmiutta, ei latauspisteiden asentamista.
Näin hanke etenee
- Kartoitus. Selvitetään sekä tekninen lähtötilanne että osakkaiden näkemykset tulevista tarpeista.
- Sähköverkon kunto ja kapasiteetti. Ennen päätöksiä on selvitettävä yhtiön sähköverkon kunto autopaikkojen osalta ja nykyisen järjestelmän kapasiteetti. Vasta sen jälkeen tiedetään, mitä vaihtoehtoja yhtiöllä ylipäätään on.
- Autopaikkojen hallintamuoto. Tämä ratkaisee sekä päätöksentekotavan että kustannusten kohdentumisen.
- Päätös oikealla enemmistöllä.
- Pelisäännöt. Hallitus valmistelee ehdotuksen latausta koskevista säännöistä, jotka yhtiökokous vahvistaa.
Keskustelu kannattaa käydä ennen kuin asukkaat hankkivat sähköautoja, ei sen jälkeen. Tämä on neuvo, jota käytännössä kukaan ei ehdi noudattaa.
Kuka päättää ja millä enemmistöllä
Yhtä vastausta ei ole, vaan päätöstapa riippuu autopaikkojen hallintamuodosta.
- Kaikki osakkeet tuottavat oikeuden autopaikkaan. Yhtiökokouksen enemmistöpäätös, kulut kaikilta osakkailta vastikeperusteen mukaan.
- Autopaikat ovat omina autopaikkaosakkeinaan. Tarvitaan tuplaenemmistö: enemmistö kaikista yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista ja lisäksi enemmistö autopaikkaosakkaista. Kulut autopaikkaosakkailta.
- Osakasvähemmistön hanke, jossa vain osa haluaa mukaan. Kahden kolmasosan määräenemmistö, kulut vain hankkeeseen suostuvilta.
- Yhtiön hallinnassa olevat paikat, kun sähköverkkoon ei tarvita muutoksia ja maksurasitus on kohtuullinen. Enemmistöpäätös, kulut yhtiölle vastikevaroin.
- Yksittäisen osakkaan latauspiste omalle paikalleen. Ei yhtiökokousta lainkaan — muutostyöilmoitus ja yhtiön lupa riittävät, osakas maksaa itse.
Sähköverkon kunto ratkaisee, riittääkö enemmistöpäätös
Erottelu on kolmiportainen ja poikkeuksellisen selkeä:
- Jos latauspaikat eivät aiheuta muutostarpeita sähköverkkoon, enemmistöpäätös käy.
- Jos sähköverkko on joka tapauksessa elinkaarensa päässä ja uudistuksen tarpeessa, latauspisteet ovat tavanomainen uudistus. Enemmistöpäätös käy, kunhan maksurasitus ei ole kohtuuton.
- Jos sähköverkkoa jouduttaisiin uusimaan vain latauspisteiden takia, kyse ei ole enää sellaisesta uudistuksesta, joka voidaan tehdä vastikevaroin enemmistöpäätöksellä.
Tulkinta tavanomaisesta tasosta liikkuu ajan myötä, joten raja ei ole pysyvä.
Yleisin virhe: ensimmäinen lupa ilman kapasiteettiselvitystä
Ennen kuin ensimmäiselle osakkaalle annetaan lupa latauspisteen toteuttamiseen, yhtiön sähkökapasiteetin riittävyys on syytä varmistaa.
Syy on yhdenvertaisuudessa. Jos lupa annetaan yhdelle, kaikilla halukkailla on lähtökohtaisesti oltava sama mahdollisuus. Jos kapasiteettia ei riitä kaikille, yhtiö on itse luonut tilanteen, jossa ensimmäiset saavat ja loput eivät — eikä päätöstä voi enää perua.
Siksi kannattaa luoda pelisäännöt myös siihen tilanteeseen, jossa kapasiteetti ei enää riitä uuden latauspaikan rakentamiseen.
Osakasvähemmistön hankkeessa muistettava jälkiliittyminen
Jos yhtiössä on esimerkiksi viisitoista autopaikkaosaketta ja vain viisi osakasta haluaa toteuttaa latausvalmiuden, vain nämä viisi vastaavat kuluista. Yhdenvertaisuus edellyttää kuitenkin, että ulkopuolelle jättäytyvillä on mahdollisuus liittyä myöhemmin. Käytännössä on siis määriteltävä jälkiliittymisehdot: jälkiliittymismaksu ja se, mihin maksu käytetään. Tämän laiminlyönti tulee kalliiksi muutaman vuoden päästä.
Voiko osakas asentaa oman latauspisteen
Kyllä, ja tämä on käytännössä yleisin toteutustapa. Yhtiön hankkeena toteutetaan usein vain latausvalmius, ja itse latauslaitteen hankkiminen jätetään osakkaan omaksi muutostyöksi. Kun infra on valmiina, osakkaat voivat hankkia laitteita sitä mukaa kun tarvetta tulee, eikä yhtiön tarvitse arvata montako sähköautoa talossa on viiden vuoden päästä.
Osakashallinnassa olevalla paikalla latauspiste toteutetaan osakkaan muutostyönä hänen omalla kustannuksellaan. Muutostyöstä on tehtävä ilmoitus taloyhtiölle, ja lataamiseen tarvitaan yhtiön lupa riippumatta siitä kenen hallinnassa paikka on. Osakas vastaa sekä muutostyön että kuluttamansa sähkön kustannuksista, eikä muutoksista saa aiheutua kustannuksia muille osakkaille.
Sopimus ei riitä, jos järjestelystä halutaan pysyvä
Osakkaan ja yhtiön välille kannattaa laatia sopimus lataukseen liittyvistä pelisäännöistä. Sopimuksin ei kuitenkaan voida sitoa järjestelyyn tulevia osakkaita: sopimus sitoo vain sen tehnyttä osakasta ja taloyhtiötä. Jos järjestelystä halutaan pysyvä, asia on vietävä yhtiöjärjestykseen.
Yhtiön hallinnassa olevalla paikalla on sovittava tarkasti sekä vuokrasuhteen aikaisesta toiminnasta että siitä, mitä tapahtuu vuokrasuhteen päätyttyä: kenen omistukseen laite jää, kuka purkaa ja mitä seuraavalle vuokralaiselle.
Sähkön laskutus
Ehdoton edellytys on, että lataaminen on laskutettavissa autopaikan haltijalta tavalla tai toisella. Yhtiön hallitsemilla paikoilla hallitus voi päättää latauksesta perittävästä korvauksesta, ja tähän on hyvä peruste: hallitus seuraa yhtiölle muodostuvia kustannuksia ajantasaisemmin kuin kerran vuodessa kokoontuva yhtiökokous.
Vaikka sähköenergian hinta peritään siitä hyötyvältä käyttäjältä, lataamisella ja sitä palvelevilla järjestelmillä on vaikutusta yhtiön sähköjärjestelmään, sen turvallisuuteen, vakauteen ja kapasiteetin riittävyyteen. Siksi taloyhtiöllä on oltava keinot määrittää pelisäännöt — vaikka lataus ei maksaisi muille osakkaille senttiäkään.
Pelisäännöt kannattaa vahvistaa yhtiökokouksessa samalla kun toteutuksesta päätetään. Yhtiökokouksen vahvistamat säännöt sitovat myös seuraavia hallituksia; hallituksen omat linjaukset eivät.