Yhtiö vastaa vain siitä, minkä se on itse toteuttanut
Vastuunjakotaulukot eivät kerro tätä perussääntöä: yhtiö ei vastaa kaikista rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä, vaan vain niistä jotka yhtiö on toteuttanut. Yhtiön toteuttama tarkoittaa kaikkien osakkaiden rahoilla tehtyä — rakennusaikaista tai korjaushankkeen yhteydessä tehtyä.
Tähän liittyy yksi tärkeä yksityiskohta korjaushankkeissa. Osakkaiden lisä- ja muutostöitä voi hyvin ottaa mukaan yhtiön hankkeeseen, kunhan lasku niistä lähtee osakkaalle. Jos lasku ei lähde, yhtiö on käytännössä ottanut kyseisen osan kunnossapitovastuulleen.
Suurin väärinkäsitys: lupa ei ole hyväksyntä
Se, että yhtiö on antanut muutostyöluvan, ei tarkoita että yhtiö olisi hyväksynyt lopputuloksen kunnossapitovastuulleen.
Osakkaat vetoavat usein siihen, että kun yhtiö on antanut luvan remonttiin, se on samalla hyväksynyt lopputuleman yhtiövastuulle. Näin ei ole. Remontti-ilmoituksella ei ole mitään tekemistä kunnossapitovastuun kanssa.
Yhtiö voi ottaa jotain vastuulleen vain yhtiöjärjestyksen muutoksella tai yhtiökokouksen päätöksellä — ei koskaan hallituksen päätöksellä. Näitä hyväksyntöjä tehdään hyvin vähän, koska yhdenvertaisuus on kipukynnys.
Saunaesimerkki: ansa, joka kannattaa tuntea
Osakas rakentaa huoneistoonsa saunan, ja huoneistoselitelmä halutaan päivittää yhtiöjärjestykseen muodosta 4h+k muotoon 4h+k+sauna. Juridisesti tämä muutos voi tarkoittaa, että yhtiö hyväksyy saunan sen tasoisena kuin se yhtiöjärjestykseen kirjataan — eli ottaa sen kunnossapitovastuulleen.
Siksi ehdotamme näissä tilanteissa hallitukselle, että yhtiöjärjestykseen kirjataan erikseen: tämä sauna ei kuulu yhtiön kunnossapitovastuulle.
Asia on ajankohtainen erityisesti vanhoissa taloyhtiöissä, joissa on aikoinaan yhdistetty asuntoja ja rakennettu saunoja, jotka on kirjattu yhtiöjärjestykseen. Pahimmillaan osa saunoista on kirjattu ja osa ei — ja putkiremontin tullessa pohditaan, mitä saunoja korjataan yhtiön rahoilla.
Yhtiöjärjestyksen muutos maksaa vähintään tuhat euroa, ja siksi huoneistoselitelmää ei päivitetä jokaisesta väliseinämuutoksesta. Yhtiöjärjestys kuvaa sitä, millainen taloyhtiö on juridisesti. Se, millainen huoneisto oikeasti on, on eri asia.
Rinnastuminen ymmärretään lähes aina väärin
Yleinen harhaluulo kuuluu näin: jos yhtiössä on yksi märkätila yhtiön vastuulla ja osakas tekee toisen täsmälleen samanlaisen, sekin kuuluisi yhtiölle. Näin se ei mene.
Rinnastuminen tarkoittaa päinvastaista. Jos osakas esteettisistä syistä korjaa olemassa olevaa, yhtiön vastuulla olevaa märkätilaa yhtiön tason mukaiseksi, korjaaminen ei siirrä sitä pois yhtiön vastuulta.
Lain logiikka selittää tämän: asunto-osakeyhtiölaki antaa osakkaille varsin vapaan oikeuden tehdä muutostöitä, ja laki on rakennettu niin, etteivät nämä muutostyöt voi jatkossakaan aiheuttaa kustannuksia naapureille.
Vastuu siirtyy uudelle osakkaalle
Osakkaan tekemä muutos on uuden osakkaan kunnossapitovastuulla, vaikka edellinen osakas sen teki. Vahingonkorvausvastuu sen sijaan ei siirry samalla tavalla: siitä vastaa yleensä aiempi osakas vanhentumisaikojen puitteissa.
Tämän vuoksi myös osakkaan — ei vain taloyhtiön — kannattaa säilyttää remonttidokumentit. Jos isännöintiyritys on välissä vaihtunut, vanhoja dokumentteja löytyy harvemmin.