Laskuesimerkki
Ikävähennyksen laskemiseen laki ei ota yksiselitteisesti kantaa. Lähtökohtana ovat kiinteistön tekniset käyttöiät. Näin se käytännössä lasketaan:
Kylpyhuoneen laskennallinen käyttöikä on 25 vuotta. Yhtiölle syntyvä säästö siitä, ettei kyseistä kylpyhuonetta tarvitse korjata, on 10 000 euroa. Kylpyhuone on remontoitu vuonna 2007, ja tarkasteluvuosi on 2015 — ikää on siis 8 vuotta.
- Ikävähennys: 10 000 € ÷ 25 v × 8 v = 3 200 €
- Hyvitys osakkaalle: 10 000 € − 3 200 € = 6 800 €
Hyvityksen viisi ehtoa
Kaikkien on täytyttävä.
1. Tekniset vaatimukset täyttyvät. Tämä on kohta, joka aiheuttaa eniten pahaa mieltä: vertailu tehdään nykyisiin vaatimuksiin, ei työn tekohetken vaatimuksiin. Osakas on voinut tehdä remontin täsmälleen oikein aikanaan, ja silti hyvitys jää saamatta, koska vaatimukset ovat muuttuneet.
2. Riittävä jäljellä oleva käyttöikä. Ei ole järkevää jättää vanhaa rakenneosaa jäljelle, jos yhtiö joutuisi pian korjaamaan sen uudelleen.
3. Asianmukainen dokumentointi on saatavilla, esimerkiksi vedeneristystarkastus. Ilman dokumentteja kylpyhuone menee uusiksi, oli se kuinka tuore tahansa.
4. Työ on tehty yhtiön ulkopuolisilla varoilla. Ei tarvitse olla nykyisen osakkaan varoja — voi olla aiemman osakkaan tai osakkaan vakuutuksen. Ei kuitenkaan yhtiön eikä yhtiön vakuutuksen.
5. Osakas hakee hyvitystä itse. Yhtiö ei ole tässä aktiivinen osapuoli.
Miten hyvitys lasketaan
Urakoitsijan ilmoittama säästö yksikköhintaluettelosta, vähennettynä ikävähennyksellä ja muilla yhtiölle aiheutuvilla kuluilla, kuten selvittelykuluilla.
Kaksi asiaa, jotka ymmärretään usein väärin
Hyvitys ei perustu siihen, mitä osakas maksoi omasta remontistaan, vaan siihen paljonko yhtiön urakka halpenee. Osakas on lähtökohtaisesti maksanut yksittäisen kylpyhuoneen tekemisestä huomattavasti enemmän kuin yhtiö maksaa siitä, että kahdestakymmenestä kylpyhuoneesta jätetään yksi tekemättä.
Matematiikka ei mene tasan, eikä sen kuulukaan. Ajatellaan urakkaa, jossa tehdään kymmenen kylpyhuonetta ja urakkasumma on 150 000 euroa. Urakoitsija ilmoittaa, että yhden tekemättä jättämisestä hyvitys on 10 000 euroa. Jos kaikki jätettäisiin tekemättä, hyvitys olisi 100 000 euroa — missä on jäljellä oleva 50 000?
Vastaus on urakan yleiskulut: työnjohto, työmaan perustaminen ja hallinto. Ne eivät poistu, vaikka yksittäisiä huoneistoja jätettäisiin väliin.
Kalustepalautukset ovat eri asia
Jos urakkaan kuuluu esimerkiksi hana ja osakas hankkii sen itse urakoitsijan määrittelemien vaatimusten mukaisena, hanan osuus hyvitetään. Osakas voi myös käyttää summan parempaan varusteeseen — esimerkiksi kaksisataa euroa kalliimpaan peilikaappiin, jolloin lopputulos on plus miinus nolla.
Hyvitys maksetaan rahana, ei vastikehyvityksenä
Osa isännöintiyrityksistä tekee tämän toisin päin: hyvitystä ei makseta tilille, vaan se vähennetään pääomavastikkeesta. Se on sekava ja riskipitoinen käytäntö.
Käytämme harkitusti mallia, jossa vastike on se mikä on, ja hyvitykset maksetaan toiseen suuntaan rahasuorituksina osakkaan pankkitilille.
Hyvitys käydään läpi heti työn valmistuttua
Tämä on käytännön ohje, joka säästää eniten harmia. Hyvitys on käytävä osakkaan kanssa euromääräisesti läpi silloin, kun työmaa on juuri päättynyt hänen huoneistossaan. Silloin kaikki asiat ovat mielessä ja kaikki osapuolet läsnä. Jos osakas odotti tuhatta kolmeasataa euroa ja summa on sata kolmekymmentä, asia käydään läpi siinä hetkessä ja osakas tulee ainakin tietoiseksi perusteista.
Jos yllätys tulee vasta myöhemmin, kaikki ovat pulassa: urakoitsijaa ja valvojaa, jotka olivat työmaalla sopimassa asiasta, ei ole enää saatavilla. Vielä pahempi on, jos asia tulee esiin vasta maksuvaiheessa.