Koti- ja kiinteistövakuutus

Kaksi turvatasoa

Kiinteistövakuutuksia on kahta tasoa: perusturva ja laaja turva. Isännöimissämme taloyhtiöissä on lähtökohtaisesti laaja turva. Ero ei ole kosmeettinen: laaja turva korvaa esimerkiksi auki jääneen hanan aiheuttamat vahingot ja suihkuun nukahtamiset, joita perusturva ei korvaa lainkaan — ja juuri näissä puhutaan heti suurista vahingoista. Omavastuu on laajassa turvassa suurempi, mutta korvattavuus olennaisesti parempi.

Mitä kiinteistövakuutus kattaa

Vakuutus korvaa äkillisistä ja ennalta arvaamattomista tapahtumista aiheutuneet vahingot:

• vuotovahingot
• laitteiden rikkoutumiset, esimerkiksi hissit ja pumput
• liukastumistapaukset
• murrot ja murtojen jälkiseuraukset
• tulipalot

Mitä se ei kata

Tämä on hallituksen kannalta tärkeämpi lista, koska se sisältää ne tilanteet joissa taloyhtiö maksaa itse.

• Mikä tahansa, mitä ei katsota äkilliseksi tapahtumaksi. Tämä on koko rajanvedon perusta.
• Vesikattovuoto, ellei sillä ole ulkoista aiheuttajaa. Katolle kaatuva puu on eri asia kuin katto, joka alkaa vuotaa ajan saatossa.
• Vedeneristeen läpi tapahtunut vuoto. Jos kylpyhuone on käyttöikänsä päässä ja vedeneriste alkaa päästää vettä läpi, korvausta ei saa — vaikka koko alakerran huoneisto kastuisi.
• Vähitellen kehittynyt mikrobivaurio.
• Sijaisasuminen ja irtaimisto. Näitä ei korvaa myöskään taloyhtiö. Ne kuuluvat asukkaan kotivakuutukseen.
• Pintamateriaalit eli kunnossapitovastuun mukaan osakkaalle kuuluvat osat.
• Viemärin tukoksen avauskustannukset, jotka ovat tavanomainen huoltokustannus. Tukoksen aiheuttamat jälkivahingot sen sijaan korvataan.

Neljä esimerkkiä rajanvedosta

Viemäriputkivuoto. Putki on yhtiön kunnossapitovastuulla, joten yhtiö vastaa vahingosta kokonaisuudessaan ja ennallistaa huoneiston perustason mukaisesti. Vastuunjaolla ei tässä ole pintojen osalta merkitystä. Korvauksesta vähennetään omavastuu ja putken iän mukainen ikävähennys. Irtaimisto ja sijaisasuminen katetaan asukkaan kotivakuutuksesta.

Jääkaappivuoto. Jääkaappi on osakkaan laite, joten osakas vastaa pinnoista ja yhtiö rakenteista. Olennaista on tämä: jos on pienikin epäily rakenteiden kastumisesta, yhtiön on tilattava kosteuskartoitus. Jos kartoitus toteaa vaurioita vain pintamateriaaleissa, yhtiö voi todeta ettei jatkotoimia tule, ja osakas hoitaa asian kotivakuutuksellaan.

Astianpesukonevuoto. Korvataan kiinteistövakuutuksesta myös ilman laajaa turvaa, koska kone on kytketty kiinteästi yhtiön LVI-järjestelmään. Korjausvastuu määräytyy kunnossapitovastuun mukaan. Mutta jos vesi valuu alakerran huoneistoihin, yhtiö vastaa niistä kokonaisuudessaan — välipohja on yhtiön rakennetta.

Vanha kylpyhuone, joka vuotaa alakertaan. Vakuutuksesta ei tule korvausta, koska vuoto on tapahtunut vedeneristeen läpi. Yhtiö joutuu silti ennallistamaan perustason mukaisesti. Tämä on se tilanne, jossa taloyhtiö maksaa kaiken itse.

Kuka maksaa omavastuun

Omavastuu vähennetään kiinteistövakuutuksen korvauksesta aina, joten se jää yhtiölle. Rajapintakysymys ratkeaa käytännössä huolimattomuuden kautta. Jos huolimattomuutta ei ole, kumpikin vastaa omastaan kunnossapitovastuun mukaan. Jos osakas on toiminut huolimattomasti, hän voi saada korvauksen omasta vastuuvakuutuksestaan, joka kattaa myös yhtiön rakenteet — ja yhtiö voi periä oman osuutensa aiheuttajalta vahingonkorvauksena.

Isoissa vahingoissa kannattaa tehdä kiinteistövakuutusilmoitus, vaikka vahinko lopulta osoittautuisi osakkaan vastuulle. Se turvaa yhtiön aseman siltä varalta, ettei korvausta saada muualta.

Milloin huolimattomuus on todistettavissa

Vahingonkorvaus on aina näyttökysymys, ja näyttökynnys on korkeampi kuin hallitukset yleensä olettavat. Riittävää näyttöä on esimerkiksi kartoitusraportin valokuva osakkaan itse tekemästä virityksestä, tai tilanne jossa huoltomies löytää asukkaan sammuneena lattiakaivon päältä ja on siten todistaja. Ilman tällaista näyttöä tulkinta jäisi käräjäoikeudelle, ja käytännössä kumpikin vastaa omastaan.

Laskun lähettäminen osakkaalle ilman näyttöä on jäällä kokeilua, ja se on harvoin järkevää.

Ikävähennykset

Ikävähennys määräytyy vahingon aiheuttaneen rakenneosan tai järjestelmän asennusvuoden mukaan, ja eri osilla on eri prosentit. Tyypillisimmät kohteet ovat käyttövesi-, viemäri- ja lämmitysputket. Yli kymmenen vuotta vanhasta astianpesukoneesta voi tulla ikävähennystä.

Märkätiloissa ikävähennyksiä ei tehdä — yksinkertaisesti siksi, ettei vedeneristeen läpi tapahtuneita vuotoja korvata lainkaan.

Tärkein yksityiskohta on tämä: itse putken korjaukselle ikävähennys voi olla sata prosenttia, mutta jälkivahingoille se on pienempi. Rakenteiden osalta maksimi on 60 prosenttia. Sadan vuoden ikäisestä viemäriputkesta voi siis silti saada 40 prosentin korvauksen vaurioiden korjaamisesta.

Mitä kiinteistövakuutus maksaa

Hinta lasketaan rakennuksen kuutioiden mukaan, suuruusluokaltaan noin 30–50 senttiä kuutiolta. Pienessä taloyhtiössä vuosimaksu on satoja euroja, suuressa ja vahinkohistorialtaan raskaassa tuhansia. Omavastuu on laajassa turvassa tyypillisesti tuhat euroa ja perusturvassa kuusisataa. Joillakin yhtiöillä on lisäksi maksimiomavastuu, esimerkiksi 20 000 euroa.

Hintaan vaikuttaa viiden vuoden vahinkohistoria — ja nimenomaan vahinkojen lukumäärä, ei niiden euromäärä. Jos taloyhtiöllä on ollut viiden vuoden aikana kaksikymmentä vahinkotapahtumaa, vakuutus on varmasti kallis. Jos yhtään ei ole ollut, se on huomattavasti halvempi. Sillä ei ole merkitystä, montako euroa vahingoista on korvattu.

Kolme yleisintä virhettä

1. Haetaan korvausta pikkuvahingoista. Vahinkoilmoitusten määrä nostaa vakuutusmaksua vuosiksi eteenpäin. Jos korvattavaa jäisi lopulta parisataa euroa, hakeminen ei yleensä kannata keskikokoisessa taloyhtiössä. Tuhannen euron kohdalla kannattaa.

2. Oletetaan, että kiinteistövakuutus korvaa sijaisasumisen ja irtaimiston. Ei korvaa — eikä niitä korvaa taloyhtiökään.

3. Tehdään vahinkoilmoitus vastoin meklarin perusteltua kantaa. Jos hallitus päättää silti hakea korvausta, ilmoitus tietysti tehdään. Mutta perustelu kannattaa kuunnella ensin.

Miksi käytämme ulkopuolista vakuutusmeklaria

Vakuutusasioissa käytämme meklaria, joka tekee vahinkoilmoitukset, hoitaa yhteydenpidon vakuutusyhtiöön, tarkastaa korvauspäätökset eli sen ovatko summat ja perusteet oikein, seuraa vakuutusmaksuja ja kilpailuttaa vakuutukset.

Kustannuslogiikka kannattaa avata, koska se yllättää: taloyhtiö saa alennusta siitä, että käytössä on meklari, koska asiointi on vakuutusyhtiölle suoraviivaisempaa. Meklari laskuttaa prosenttiosuuden vakuutusmaksun päälle. Käytännössä meklarin käyttö ei siis välttämättä maksa taloyhtiölle enempää kuin vakuutuksen ottaminen suoraan vakuutusyhtiöstä.

Tärkein peruste ei kuitenkaan ole hinta vaan riippumattomuus: meklari on puolueeton ja osaa arvioida aidosti sen, kannattaako asia ylipäätään viedä vakuutukseen.

Vuokratulon menetys

Vuokratulon menetys vaatii erillisen turvan, ja vuokratulot on ilmoitettava vakuutusyhtiölle. Jos niitä ei ole ilmoitettu, niitä ei korvata. Suunnitellusta korjauksesta ei saa korvausta, vahingosta voi. Liiketilan vuokralaisella on yleensä oma keskeytysvakuutus, jolloin vuokranmaksu ei katkea.