Nyrkkisäännöt: mikä instrumentti mihinkin tarpeeseen
- Yllättävä, suunnittelematon tarve — luottolimiitti. Se ei ole rahoitusinstrumentti vaan vakuutus.
- Tarve 0–2 kuukauden tuottojen verran — ylimääräinen vastike, suunnitellusti.
- Tarve 2–4 kuukauden tuottojen verran — hoitolaina. 35–40 asunnon yhtiössä tämä tarkoittaa karkeasti 25 000–50 000 euroa.
- Sitä suurempi tarve — pääomalaina, jonka maksurasitus alkaa vasta loppuselvityksen jälkeen.
Luottolimiitti
Käyttelytilille varattu luotto, esimerkiksi 10 000 euroa. Maksaa vähän, jos sitä ei käytetä, mutta käytettynä se on kalliimpaa kuin laina. Hyödyllinen silloin, kun taloyhtiöllä on isoja kertamaksuja, esimerkiksi tontinvuokra. Luottolimiitti ei ole rahoitusinstrumentti siinä mielessä, että sillä hoidettaisiin suunniteltuja, talousarvion mukaisia kuluja.
Ylimääräinen vastike — ja miksi sitä pelätään turhaan
Taloyhtiöissä mietitään usein kauhun sekaisin tuntein, onko jokin mennyt pieleen kun ylimääräistä vastiketta tarvitaan. Vertaus, joka auttaa: kun vie auton huoltoon, ei ole kovin yllättävää että huoltomaksu on vähän suurempi kuin arvioitiin.
Talousarviossa varaudutaan lähtökohtaisesti kahteen ylimääräiseen vastikkeeseen. Käytännön vinkki: kahta ei kannata periä peräkkäisinä kuukausina vaan jaksottaa, esimerkiksi kahden kuukauden välein. Ylimääräisen vastikkeen suuruudelle ei ole lain ylärajaa.
Hoitolaina — kolme asiaa, jotka menevät useimmiten pieleen
1. Liikkeellelähtökustannus on noin tuhat euroa. Pankin ja isännöinnin kuluja. Kymmenen tuhannen euron lainaa ei kannata nostaa, pienemmästä puhumattakaan.
2. Laina-ajat ovat käytännössä liian pitkiä. Hoitolainoissa käytetään yleisesti liian pitkiä aikoja. Niiden pitäisi olla lyhyempiä — kaksi, kolme tai viisi vuotta. Seitsemän vuotta on jo paljon ja kymmenen liikaa. Muuten hoitolainoja kertyy päällekkäin.
3. Maksurasitus alkaa heti, mutta vastiketta voi korottaa vasta yhtiökokous. Tästä syntyy aukko. Esimerkki: 70 000 euron laina nostettiin, lyhennykset alkoivat välittömästi ja seuraava yhtiökokous oli vasta kesäkuussa. Lainaa oli nostettava sen verran enemmän, että sillä voitiin maksaa lyhennykset ja korot yhtiökokoukseen asti.
Ensimmäinen lyhennys on budjetoitava jo samalle talousarviokaudelle. Lainat nostetaan yleensä kuuden kuukauden lyhennysvälillä, joten alkuvuodesta nostettu laina osuu jo ensimmäiseen talousarvioon.
Pääomalaina
Maksurasitus alkaa vasta kun kaikki rahat on käytetty ja taloudellinen loppuselvitys on tehty, tyypillisesti muutama kuukausi urakan valmistumisen jälkeen. Silloin rakennusaikainen laina muutetaan pääomalainaksi.
Lainavaltuus kannattaa mitoittaa reilusti. Jos hankkeen lopussa todetaan että miljoona oli varattu eikä mennyt kuin 980 000 euroa, hanke meni taloudellisesti hyvin — eikä kukaan enää siinä vaiheessa arvioi, oliko valtuus liian suuri.
Lainan käyttötarkoitus kirjataan mahdollisimman laajaksi, esimerkiksi muodossa ”hanke X, hanke Y sekä muut korjaukset”. Syy: laina saa kulkea vain sen käyttötarkoituksen sisällä, jonka yhtiökokous päätti, ja käyttötarkoitus seuraa lainaa koko sen historian ajan.
Jos rahat loppuvat kesken hankkeen, nosta olemassa olevan lainan kattosummaa sen sijaan että ottaisit toisen lainan samalle työmaalle. Pankki veloittaa samat kustannukset kummin päin tahansa, mutta kahteen lainaan sitoutunut hanke kertoo koko laina-ajan huonosta taloussuunnittelusta.
Sama koskee hoitolainoja. Kun hoitovastike ei riitä, otetaan hoitolainaa; sitten tehdään pieniä hankkeita joihin kassa ei riitä ja nostetaan uusia hoitolainoja. Lopulta taloyhtiön talous on sekaisin. Useita hoitolainoja voidaan yhdistää yhdeksi pääomalainaksi, jos ne on käytetty tiettyihin korjaushankkeisiin — mutta hoitomenot ja pääomamenot eivät saa mennä sekaisin.
Milloin uusi vastike voi aikaisintaan tulla voimaan
Ei heti yhtiökokouksen jälkeen. Pankkiviiveiden, eräpäiväviiveiden ja isännöinnin reagointiajan takia puhutaan noin puolestatoista kuukaudesta. Hallitukset olettavat yleensä toisin.
Ja jos uuden vastikkeen voimaantulolla on kova kiire, se on itsessään merkki siitä että jokin on jo lähtökohtaisesti pielessä.
Käytännön sudenkuoppa on vastikelappujen lähetysajankohta. Jos ne lähtevät heti yhtiökokouksen jälkeen mutta uusi vastike tulee voimaan vasta myöhemmin, osakkaat maksavat väärillä summilla — erityisesti ne, jotka eivät käytä e-laskua.