Pääsääntö
Asunto-osakeyhtiölain mukaan rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle, ja osakehuoneiston sisäosat osakkaalle. Vastuunjakotaulukko konkretisoi tämän rakennusosa kerrallaan, jolloin osakkaan on helppo tarkistaa kenelle mikäkin huoltotoimi ja siitä aiheutuvat kustannukset kuuluvat.
Ensimmäinen kysymys ei ole laki vaan yhtiöjärjestys
Yhtiöjärjestyksessä saa poiketa lain kunnossapitomääräyksistä käytännössä miten tahansa. Ainoa ehto on, että poikkeus on kirjoitettu niin selkeästi, että yhtiöjärjestyksestä voi ymmärtää mitä siinä sanotaan. Jos ei voi ymmärtää, mennään lain mukaan.
Noin kolmasosassa isännöimistämme taloyhtiöistä on yhtiöjärjestyksessä kunnossapitovastuuta koskevia määräyksiä. Ne koskevat useimmiten ilmalämpöpumppua, sähköauton latauspisteitä tai parvekelasitusta.
Tästä seuraa käytännön ohje: esimerkiksi parvekelasituksesta ei voi antaa yleistä vastausta. On katsottava oman yhtiön yhtiöjärjestys. Vastuunjakotaulukot, videot ja oppaat vastaavat vain siihen, miten lain mukaan mennään.
Mihin tasoon yhtiö korjaa
Yhtiö ennallistaa perustason mukaisesti. Perustaso ei ole staattinen vaan aikasidonnainen: uudiskohteessa se voi olla alkuperäinen taso, mutta se on voinut muuttua yhtiön peruskorjauksessa tai heilahtaa yksittäisessä korjauksessa.
Jos huoneistoon on laitettu mosaiikkilaattaa, kullattua hanaa tai poikkeuksellisen kallista parkettia, se on osakkaan kotivakuutuksen asia. Tämä riski ei siirry yhtiölle. Lopputuloksen on oltava esteettisesti kohtuullinen, mutta ei vahinkoa edeltävän tason mukainen. Erotus jää osakkaalle.
Poikkeuksia tehdään harkinnalla: jos yhtiön taso on muovimatto, mutta korjauksen yhteydessä huomataan että vedeneriste ja peruslaatta maksavat lähes saman, korjaus voidaan tehdä siihen tasoon yhtiön kustannuksella.
Kuka korjaa ja milloin
Se, joka on kunnossapitovastuussa, organisoi korjauksen ja päättää miten ja milloin korjataan. Tämä on tärkeä ero vahingonkorvausvastuuseen: vahingonkorvausvastuussa olevalla ei ole vastaavaa oikeutta päättää toteutuksesta.
Jos osakkaan oman remontin yhteydessä löytyy yhtiön vastuulle kuuluva vaurio, yhtiö saisi juridisesti keskeyttää työn ja tuoda omat urakoitsijansa. Käytännössä pyrimme saattamaan työn loppuun osakkaan oman remonttimiehen kanssa.
Kannustimet ovat yhtiökokouksen asia
Jos yhtiö haluaa esimerkiksi maksaa vedeneristeet osakkaan märkätilaremontissa, päätös kuuluu yhtiökokoukselle — ei hallitukselle. Sama koskee kannustimen lopettamista. Muuten syntyy väliinputoajia ja yhdenvertaisuusongelma. Järkevä muotoilu sitoo kannustimen aikaväliin, esimerkiksi kymmenen vuoden välein tehtävään märkätilaremonttiin.