Taloyhtiö ei tavoittele voittoa
Asunto-osakeyhtiön toiminnan tarkoitus on omien menojen kattaminen. Voiton tuottamisesta seuraisi tarpeetonta verojen maksua. Osakkailta kerätyt varat käsitellään joko veronalaisina tuloina tai verovapaina pääomasijoituksina. Pääomasijoituksilla katetaan merkittäviä erillisrahoitettavia uudistus-, perusparannus- ja peruskorjaushankkeita.
Hoitovastike ja hoitolaina
Hoitovastike kattaa yhtiön hoitamisesta aiheutuvat menot: hallinnon, käytön ja huollon, lämmityksen, sähkön, veden, jätehuollon ja vuosikorjaukset.
Hoitolaina on kohta, joka yllättää osakkaat. Osakkaat eivät voi maksaa osuuttaan hoitolainasta pois. Lainanlyhennykset ja korkokulut kerätään osana hoitovastiketta — hoitolainan lyhennykset ovat talousarviossa hoitokulu siinä missä kaukolämpökin.
Pääomavastike
Pääoma- eli rahoitusvastikkeella katetaan tiettyä hanketta varten nostetun lainan lyhennykset ja korkokulut. Niitä voidaan kerätä useampia samanaikaisesti, jos yhtiöllä on useita lainoja. Pääomavastiketta maksavat ne osakkaat, jotka eivät ole maksaneet huoneistokohtaista velkaosuuttaan pois.
Muut vastikkeet ja maksut
- Kulutusperusteiset vastikkeet määräytyvät kulutuksen perusteella, ja niitä voidaan periä myös henkilöluvun mukaan. Tyypillisin on vesimaksu.
- Erityisvastike poikkeaa normaalista vastikeperusteesta, ja sitä voidaan periä vain osalta osakkaista. Esimerkki on hissivastike.
- Käyttömaksut peritään käytön mukaan: autopaikka, sauna, pesutupa.
Hoitojäämä on hallituksen tärkein tunnusluku
Jos haluat katsoa taloyhtiön kassan riittävyyttä, katso vastikerahoituslaskelman hoitojäämää.
Hoitovastike on mitoitettava niin, että sillä voidaan maksaa normaalit hoitokustannukset ja pitää rahoitusvalmius riittävänä. Jälkimmäinen puolisko unohtuu usein, ja juuri siksi vastikkeesta käydään joka vuosi sama keskustelu.
Hoitovastike ei ole se elementti, joka heiluu ylös ja alas sen mukaan miten rahoitusta tarvitaan. Kun rahoitustarve ylittää normaalit hoitokustannukset, ratkaisu on lainoitus tai ylimääräinen vastike — ei hoitovastikkeen heiluttaminen.
Kun hoitojäämä on jatkuvasti liian pieni, syntyy tilanne jota kutsutaan syömävelaksi: rahaa on mennyt enemmän kuin osakkailta on kerätty. Se on lopulta monen ongelmallisen tilanteen ydinsyy — kun taloyhtiö on lähtökohtaisesti liian tiukilla, joudutaan hankaliin ratkaisuihin.
Miksi tuloslaskelma ja vastikerahoituslaskelma näyttävät eri lukua
Tämä on hallituksen tavallisin hämmennys, ja siihen on selkeä vastaus.
Tuloslaskelman hoitokate kertoo, riittivätkö hoitotuotot — hoitovastikkeet, vuokrat ja käyttökorvaukset — kattamaan hoitokulut yhden tilikauden osalta.
Vastikerahoituslaskelman hoitojäämä sisältää lisäksi rahoitustuotot ja -kulut sekä taseeseen kirjatut tapahtumat, joihin liittyy rahan liikkumista: hoitolainojen nostot ja lyhennykset sekä taseeseen aktivoidut korjaukset ja hankinnat. Ratkaisevasti se ottaa mukaan myös edellisiltä tilikausilta siirtyvän yli- tai alijäämän, eli se kertoo kumulatiivisesti menojen ja tulojen kertymishistorian.
Erot johtuvat tyypillisesti korjauksista ja hankinnoista, jotka on kirjanpitosäännösten mukaan aktivoitu taseeseen — esimerkiksi kaukolämpökeskuksen uusiminen, pesulakoneet tai kylmälaitteet.
Diagnostinen vihje: jos ero on suuri, syynä on usein tilikauden aikana nostettu hoitolaina, jolle ei ole erillistä hankelaskelmaa vastikerahoituslaskelmalla. Lainoitettavista hankkeista laaditaan erillinen hankerahoituslaskelma, ja hankemenot erotellaan pois vastikerahoituslaskelmasta.
Mitä hallitus voi tehdä ilman yhtiökokousta
Korjaustyön valmistelu kuuluu hallituksen normaaleihin toimivaltuuksiin, kun siihen ei kulu suhteettomasti rahaa ja rahankäyttö on perusteltavissa. Suunnittelun voi siis tehdä hallitus omilla valtuuksillaan, jos budjetissa tai hoitojäämässä on rahaa. Työmaavaihe on eri asia: se vaatii yhtiökokouksen päätöksen ja yleensä lainapäätökset.
Talouden vuosikello
Talouden raamikokous pidetään ennen vuodenvaihdetta, viimeistään tammikuussa. Sen kysymys on kirjaimellisesti se, millä hoitojäämällä ensi vuonna mennään. Se on pohjustus talousarviolle, ei vielä talousarvio.
Talousarviopohja tuottaa automaattisia hälytyksiä, esimerkiksi että hoitovastike on liian pieni. Niitä ei kannata piilottaa. Juuri silloin kun hälytys on päällä, osakkaan on tärkeää nähdä ettei asia ole kunnossa — vaikka tilanne on hallituksen näkökulmasta ikävä.