Huoneiston muutostyöt

Osakkaalla on oikeus tehdä omalla kustannuksellaan muutos- ja kunnostustöitä tiloissa, joihin osakkeet antavat hallintaoikeuden. Osakkaalla on kuitenkin velvollisuus ilmoittaa muutostöistä taloyhtiölle ennen töiden aloittamista.

Osakkaan tulee ilmoittaa taloyhtiölle remonteista, jotka voivat vaikuttaa yhtiön kunnossapitovastuulla oleviin osiin, kuten kantaviin seinärakenteisiin, hormistoihin, sähköjohdotuksiin, lämmitys-, vesijohto- tai viemärijärjestelmään, vedeneristeisiin, vesikalusteisiin, ilmastointiin tai akustiikkaan.

Ilmoitusvelvollisuuden täytät toimittamalla muutostyölomakkeen täytettynä asiakaspalvelu(at)skh.fi

LATAA LOMAKE TÄSTÄ

LIITE 1: Märkätilan laajennus, lvi-putkien siirrot, saunan rakentaminen

LIITE 2: Tulisijat

LIITE 3: Keittiön siirto, kantavan rakenteen purku

LIITE 4: Käyttötarkoituksen muutos

LIITE 5: Muut rakennusluvan alaiset muutostyöt

LIITE 6: Sähköauton latauspisteen asennus

Jos taloyhtiössä on käynnissä korjaushanke (esim. putkiremontti) jonka aikana muutostyö suoritetaan, lataa toimintaohje

Jos lomakkeen täyttö tuntuu vaikealta, pyydäthän neuvoa ja apua remontistasi vastaavalta henkilöltä. Usein pääsuunnittelija tai pääurakoitsija on oikea taho. Täysin omatoimisessa remontissa on osakkaan oman tietoisuuden ja osaamistason oltava riittävällä tasolla.

Muistathan, että osakkaan lisä- tai muutostyö ei saa kasvattaa taloyhtiön riskejä eikö kunnossapitovelvollisuutta. Myöskään se ei saa aiheuttaa meteliä, esteettistä harmia tai mitään muutakaan riskiä naapureille tai taloyhtiön julkisivukuvaan.

Opas osakkaan muutostöiden päätöksentekoon ja käsittelyyn taloyhtiössä: Osakkaan Remonttiopas

Nämä on aina ilmoitettava

parketin asennus muovimaton tilalle
wc:n, kylpyhuoneen, saunan remontointi, rakentaminen tai poistaminen
keittiön allaskaappien vaihtaminen
pesukoneen tai astianpesukoneen asentaminen, jos koneen vesi- ja viemäriletkulle tai sähköjohdolle ei ole liitäntävalmiutta
hanan tai wc-istuimen vaihto
hanan irrottaminen, veden katkaisemista edellyttävät työt
kiinteiden sähköjohtojen asentaminen ja poistaminen
viemäri-, käyttövesi-, sähkö-, lämmitys- tai ilmanvaihtojärjestelmiin liittyvien laitteiden asentaminen, muuttaminen tai poistaminen: lämmitysjärjestelmään kuuluva lämmityspatteri tai lattialämmitys, integroitu liesi, liesikupu tai ilmanvaihtoon kytketty liesituuletin, lämminvesivaraaja
parvekkeen lattian pinnoitteen vaihtaminen (saattaa vaikuttaa vesieristykseen)
muutokset kantaviin väliseiniin
muutokset ulko-oviin (esimerkiksi ovisilmän tai turvalukon asentaminen)
kevyiden väliseinien purkaminen, siirtäminen tai uusien rakentaminen, jos seinien sisällä kulkee sähkö- yms. johtoja
asunnon lattia-, seinä- tai kattomateriaalin vaihtaminen, esimerkiksi seinien levytys (saattaa vaikuttaa äänieristykseen)
liesituuletin

Näistä ei tarvitse ilmoittaa

tapetointi ja maalaus
taulujen kiinnittäminen
keittiön yläkaappien vaihtaminen, jos ei vaikuta ilmanvaihtokanaviin
pesukoneen tai astianpesukoneen asentamista, kun vesi-, viemäri- ja sähköliitännät ovat olemassa
huonekorkeuden laskeminen, jos ei vaikuta ilmanvaihtokanaviin tai sähköjohtoihin
kiinteiden kalusteiden, kuten eteiskaapistojen tai vaatekaapistojen rakentaminen tai poistaminen
muiden kuin viemäri-, käyttövesi-, sähkö-, lämmitys- tai ilmanvaihtojärjestelmiin liittyvien laitteiden asentaminen, muuttaminen tai poistaminen: jää-, pakastin- tai viileäkaappi, mikroaaltouuni, liesituuletin (esimerkiksi aktiivihiilellä toimiva, joka ei kuulu ilmanvaihtojärjestelmään)
väliovien poistaminen

Käsittelemme osakkaiden muutostyöilmoituksia kerran viikossa ja toimitamme aina osakkaalle remonttiluvan tai kiellon tehdä työ. Töitä ei saa aloittaa ennen luvan myöntämistä (pienimuotoisia purkutöitä lukuun ottamatta).

Remonttiluvan myöntämisen yhteydessä osakkaalle toimitetaan myös tiedoksi käytettävä valvontamenettely, mahdollisesti osakkaalle aiheutuvat kustannukset ja valvoja (taloyhtiön puolesta). Taloyhtiön riskien valvoja ei valvo osakkaan riskejä tai urakoitsijaa, osakkaalle on suositeltavaa olla oma valvoja tähän tarkoitukseen.

Rakennusluvan alaisissa muutostöissä toimitaan samoin kuin muissakin remonteissa, osakkaalle toimitetaan tarvittavat valtakirjat asioimiseen viranomaisten kanssa.
Tyypillisiä tilanteita joissa osakkaan remontti on rakennusluvan alainen ovat mm. keittiön siirrot toiseen huoneeseen (tai täysin toiselle puolelle suurehkoa tilaa), uusien märkätilojen rakentamiset ja vanhojen märkätilojen merkittävät laajentamiset sekä ulospäin taloyhtiön julkisivukuvaan vaikuttavat asiat.

Muistathan, että isännöintitoimisto ei valitettavasti voi taloyhtiön kustannuksella antaa remonttineuvontaa. Tarvittaessa neuvontaa varten on syytä etsiä pääsuunnittelija tai kokonaisvastuullista työtä tarjoava pääurakoitsija.

Osakkaalle aiheutuvat kustannukset:

Mikäli työ ei vaadi lupaa, ei osakkaalle synny kustannuksia hakemuksen käsittelystä. Maalaus, tapetointi ja vähäiset kaappien kiinnitykset muualle kuin märkätiloihin eivät vaadi luvan hakemista.

Vähäisissä luvan vaatimissa töissä, kuten parketin asennus tai hanan vaihto, ei osakkaalle synny kustannuksia mikäli hakemus on täytetty niin, ettei se edellytä lisäselvittelyä.

Laajemmissa hankkeissa veloitetaan osakkaalta muutostyöilmoituksen käsittelystä ja valvonnasta syntyneet kohtuulliset kustannukset. Isännöitsijätoimiston valvoessa hanketta noudatetaan kulloinkin voimassa olevaa hinnastoa ja osakkaalle aiheutuva kustannus ilmoitetaan remonttiluvan myöntämisen yhteydessä.

Hallituksen- tai yhtiökokouksen päätöksen vaativat remontit

Lähtökohtaisesti yhtiökokouksen päätös tarvitaan: Jos osakkaan työ on ennakkotapaus (esimerkiksi ilmalämpöpumppu, parvekelasitus) tai yhtiöjärjestystä ehdotetaan muutettavaksi (huoneiston käyttötarkoituksen muutos, esimerkiksi liiketilasta asunnoksi). Huonemäärän tai järjestyksen muuttaminen ei vaadi yhtiökokouksen päätöstä. Yhtiökokouksia pidetään lähtökohtaisesti kerran vuodessa.

Lähtökohtaisesti hallituksen päätös tarvitaan: Jos kyseessä on ennakkotapaus ja hallituksella on valtuudet tehdä linjaus (esimerkiksi valomainoksen asentaminen liiketilan julkisivuun, uuden märkätilan rakentaminen, terassin rakentaminen takapihalle). Kaikki rakennusluvan alaiset remontit käsitellään hallituksessa. Hallitus kokoontuu tyypillisesti 4-5 kertaa vuodessa, SKH-Isännöinti panostaa toiminnassaan kokousvälien aikaiseen toimintaan ja päätöksentekoon.

Mietityttääkö sinua oman tulevan putkiremontin vaikutus omaan remonttiisi?

Kunnossapitovastuu

Taloyhtiön kunnossapitovastuu rajoittuu taloyhtiön rakentamaan perustasoon ja sitä rajaavat myös kunnossapitovastuurajat rakenneosittain taloyhtiön ja osakkaan välillä. Nämä vastuurajat on kirjattu muun muassa Kiinteistöalan Kustannus Oy:n julkaisemaan Taloyhtiön vastuunjakotaulukkoon. Vahingon sattuessa taloyhtiö on velvoitettu ennallistamaan perustasoon osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvat pintamateriaalit.

Osakkaalla sen sijaan on hankinta-, kunnossapito- ja käyttökustannusvastuu tekemistään muutostöistä, eikä näihin vastuisiin vaikuta ajan kuluminen tai osakkaan vaihtuminen. Vahingonkorvausvastuuseen ajan kuluminen sitä vastoin vaikuttaa.

Jos osakas rakentaa tai rakennuttaa esimerkiksi taloyhtiön putkiremontin yhteydessä itselleen taloyhtiön urakkaan kuulumattoman muutostyön, esimerkiksi lisämärkätilan, kulloisellakin osakkaalla on siitä myös kunnossapitovastuu.

Osakkaalla on hankinta-, kunnossapito- ja käyttökustannusvastuu tekemistään muutostöistä.

Muutostyöluvan saaminen ei lisää yhtiön kunnossapitovastuuta, ellei sitä ole erikseen kirjattu yhtiöjärjestykseen taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaksi. Remonttihetkellä toteutuvat, jo aikaisemmin osakkaan toimesta muutetusta rakenteesta johtuvat, ylimääräiset kustannukset kuuluvat kulloisellekin osakkaalle. Siinäkin vaiheessa, kun taloyhtiössä remontoidaan kaikki märkätilat, ylimääräisen rakenteen korjauskustannukset maksaa huoneiston senhetkinen osakas.

Esimerkki 1: Osakkaan rakentama sauna

Kenen kunnossapitovastuulla on osakkaan aikaisemmin rakentama sauna, jos ja kun se on uusittava vedeneristysmääräysten mukaan taloyhtiön kylpyhuoneremontin yhteydessä?

Vaihtoehto A: Osakas on ilmoittanut saunan rakentamisesta taloyhtiölle ja saunalle on haettu rakennuslupa. Vastuu on nykyisen osakkaan.

Vaihtoehto B: Osakas on rakentanut saunan ilman lupaa. Vastuu on nykyisen osakkaan.

Vaihtoehto C: Kukaan ei tiedä milloin, kuka ja miten saunan on rakennettu. Tiedetään vain, että taloyhtiön tekemä se ei ole. Vastuu on nykyisen osakkaan.

Esimerkki 2: Osakkaan asentamat putket

Osakas siirrättää keittiön toiselle seinustalle. Hanoja ei vaihdeta. Onko osakkaalla vastuu vain ”jatkamistaan” putkista, vai vastaako osakas myös perusjärjestelmään kuuluvien osien, kuten keittiön hanan, kunnossapidosta?

Osakas vastaa vain muutostyössä tehdyistä muutoksista. Osakkaan tekemät muutokset eivät vaikuta perusjärjestelmien ylläpitokustannuksiin, eli esimerkiksi hana on sama kuin ennen ja ainoastaan putkia jatketaan. Osakas vastaa kustannuksista jatkettujen putkien osalta ja maksaa siis teoriassa seuraavassa putkiremontissa jatketuista putkista aiheutuvat lisäkustannukset. Mahdollisessa vahinkotapauksessa putkien huomioidaan olevan osakkaan lisätyö.

Asbestikartoitus

Asbesti ei aiheuta haittaa rakenteessa lymytessään, vaan vaara liittyy asbestipitoisen materiaalin purkamiseen, jolloin ilmaan pääsee leviämään vaarallista pölyä ja kuituja. Näin ollen asetus lähteekin siitä, että rakennushankkeen, johon voi sisältyä asbestipurkutöitä yhteydessä on tehtävä asbestikartoitus. Koska asbestipitoisten rakennusmateriaalien valmistus ja maahantuonti kiellettiin vuoden 1993 alusta ja myyminen ja käyttöönotto vasta 1994 alusta, tulee käytännössä kaikissa ennen vuotta 1994 valmistuneissa rakennuksissa varmistua, sisältävätkö purettavat rakenteet asbestia. Kartoituksen osalta aikaisempi

käytäntö, jossa rakenteiden asbestipitoisuutta ei tutkita ja kaikki purkutyöt tilataan asbestipurkutyönä, ei ole enää Aluehallintoviraston Työsuojeluhallinnon mukaan hyväksyttävä. Jos purettavat materiaalit voivat sisältää asbestia, on niiden asbestipitoisuus aina selvitettävä. Asbestikartoitusta ei kuitenkaan tarvitse teettää, jos huoneistossa tehdään vähäisiä töitä, kuten reikien poraamista seiniin tai kattoon.

Velvollisuus huolehtia kartoituksen tekemisestä koskee henkilöä tai organisaatiota, joka ryhtyy rakennushankkeeseen tai muuta vastaavaa tahoa, joka ohjaa ja valvoo rakennushanketta. Mikäli edellä mainittuja toimijoita ei ole tunnistettavissa, kuuluu velvoitteen täyttäminen työn tilaajalle.

Asbestikartoituksen tekeminen (asbestikartoittaja) edellyttää asbestiin, sen esiintymiseen ja rakenteiden purkamiseen riittävästi perehtynyttä henkilöä, jolla on kysymyksessä olevan kartoituksen laadun ja laajuuden edellyttämä ammatillinen osaaminen.

Riittävän perehtyneitä ovat esimerkiksi:

henkilösertifioitu asbesti- ja haitta-aineasiantuntija, AHA asiantuntija (VTT Expert Services Oy). VTT ylläpitää kotisivuillansa listaa; https://vtttodistus.fi/search?mode=list&certificatesubtypeid=425&searchclass=7&pagesize=10&page=1
rakennusterveysasiantuntija tai sisäilma-asiantuntija (Sosiaali- ja terveysministeriön asumisterveysasetuksen mukainen ulkopuolinen asiantuntija)
koulutettu asbestikartoitusyritys (Suomen JVT- ja kuivausliikkeiden Liitto ry / Vahinkopalvelut)
pätevöitynyt asbestipurkaja tai AV-yritys (Suomen Asbesti- ja Pölysaneerausliikkeiden liitto ry)

Asbestikartoitus dokumentoidaan. Asbestikartoitus tulee luovuttaa päätoteuttajalle, asbestipurkutyöhön ryhtyvälle työnantajalle tai itsenäiselle työnsuorittajalle, jotta tämä voi suunnitella ja toteuttaa työn turvallisesti. Käytännössä tämä pääsääntöisesti tapahtuu rakennustyössä siten, että rakennuttaja sisällyttää asbestikartoituksen rakentamisen suunnittelua ja valmistelua varten laadittavaan turvallisuusasiakirjaan, josta on säädetty valtioneuvoston asetuksessa rakennustyön turvallisuudesta (205/2009).

Ilmoitus naapureille

On hyvän tavan mukaista ilmoittaa remontista myös naapureille – etenkin jos siitä voi aiheutua meluhaittaa tai muuta häiriötä. Jätä ilmoitus remontista ja pahoittele mahdollista häiriötä taloyhtiön ilmoitustaululle. Erityisesti vesikatkoista ja muista suuremmista häiriöistä on myös hyvä jättää ilmoitus näkyvälle paikalle hyvissä ajoin.