Asunto-osakeyhtiöllä on oltava isännöitsijä, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään. Isännöitsijän rooli taloyhtiön hoidossa on keskeinen.
Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Päivittäiseen hallintoon sisältyviä tehtäviä ei laissa ole voitu yksityiskohtaisesti määritellä. Ne määräytyvät pitkälti taloyhtiön laadun ja laajuuden sekä solmitun isännöintisopimuksen mukaisesti. Hallituksen eräs keskeisimpiä tehtäviä on pitää huolta siitä, että taloyhtiöllä on mahdollisimman pätevä ja ammattitaitoinen isännöitsijä. Koulutus ja kokemus ovat merkittäviä seikkoja, niiden lisäksi myös kyky toimia ihmisten kanssa on isännöinnin hoitamisen kannalta olennaista.
Hallitus valitsee isännöitsijän ja tekee taloyhtiön puolesta sopimuksen isännöinnistä. Isännöintisopimusta tehtäessä on olennaista sopia mahdollisimman tarkasti, mitä isännöintisopimus sisältää ja mitkä tehtävät kuuluvat kuukausipalkkion ja mitkä tehtävät erillislaskutuksen piiriin.
Isännöitsijällä on oikeus olla läsnä hallituksen kokouksissa ja käyttää puhevaltaa, ellei hallitus määrätyssä tapauksessa toisin päätä.
Lisäksi laissa on mainittu joitakin isännöitsijälle kuuluvia erityistehtäviä, kuten isännöitsijäntodistuksen antaminen sekä huolehtimisvelvollisuus yhtiön kirjanpidon lainmukaisuudesta ja varainhoidon luotettavasta järjestämisestä.
Isännöitsijäntodistus tulee antaa osakkeenomistajalle, osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävälle eli yleensä pankille, tai kiinteistönvälittäjälle, jolla on voimassa oleva toimeksiantosopimus. Isännöitsijäntodistuksesta peritään hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu. Mikäli isännöitsijä on estynyt, antaa isännöitsijäntodistuksen hallituksen puheenjohtaja.
